Bail commercial 3-6-9 : modèle à remplir en ligne

Que signifie « 3-6-9 » ?

L'expression désigne le bail soumis au statut des baux commerciaux (art. L.145-1 et suivants du Code de commerce). Sa durée ne peut être inférieure à neuf ans (art. L.145-4). Les chiffres 3 et 6 renvoient aux deux échéances intermédiaires où le locataire, appelé preneur, peut partir. Le bailleur, lui, est engagé pour neuf ans : il ne peut reprendre les lieux à une échéance triennale que pour construire, reconstruire, surélever l'immeuble ou réaliser certains travaux de restauration immobilière, et dans les conditions prévues par le statut.

La sortie triennale du preneur

Le preneur donne congé au moins six mois avant la fin de la période de trois ans, par lettre recommandée avec avis de réception ou par acte de commissaire de justice (art. L.145-4). Exemple : pour un bail ayant pris effet le 1er mars 2027, la première sortie possible est le 28 février 2030 et le congé doit parvenir au bailleur au plus tard le 28 août 2029 ; gardez une marge de quelques jours. Un congé tardif reporte la sortie à l'échéance triennale suivante. Le bail peut supprimer cette faculté seulement dans trois cas : bail d'une durée supérieure à neuf ans, locaux construits en vue d'une seule utilisation (locaux monovalents), locaux à usage exclusif de bureaux ou de stockage. Hors de ces cas, une clause qui prive le preneur de sa sortie triennale est réputée non écrite (art. L.145-15).

Révision et indexation du loyer

• Révision triennale légale : la demande peut être formée trois ans au moins après l'entrée en jouissance ou le précédent loyer révisé (art. L.145-38). La hausse est limitée à la variation de l'indice trimestriel, sauf modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné une variation de plus de 10 % de la valeur locative.
• Clause d'indexation annuelle : elle est licite, mais si le loyer varie de plus d'un quart par rapport au prix fixé contractuellement ou par décision judiciaire, chaque partie peut demander sa révision (art. L.145-39).
• Indice : l'ILC pour les activités commerciales et artisanales, l'ILAT pour les activités tertiaires (bureaux, activités libérales).

Le renouvellement au bout de neuf ans

Le bail ne prend pas fin par la seule arrivée du terme : il faut un congé du bailleur ou une demande de renouvellement du preneur, sinon il se prolonge tacitement (art. L.145-9). Le preneur qui exploite le fonds depuis au moins trois ans a droit au renouvellement ; en cas de refus sans motif grave et légitime, le bailleur doit une indemnité d'éviction (art. L.145-14). Le loyer du bail renouvelé est plafonné à la variation de l'indice (art. L.145-34). Le plafond saute si la durée effective du bail dépasse douze ans par l'effet d'une tacite prolongation, ou en cas de modification notable des éléments de la valeur locative ; dans ce second cas, la hausse est étalée, sans dépasser chaque année 10 % du loyer acquitté l'année précédente.

Les clauses qui structurent le bail 3-6-9

Le modèle pré-coche une durée de neuf ans, une révision triennale, la clause résolutoire et la clause de cession. Soignez aussi : l'inventaire précis des charges, impôts et taxes avec leur répartition, obligatoire (art. L.145-40-2) ; l'état des lieux d'entrée (art. L.145-40-1) ; l'état récapitulatif des travaux réalisés dans les trois années précédentes et prévus dans les trois suivantes. Les grosses réparations de l'article 606 du Code civil ne peuvent pas être mises à la charge du preneur (art. R.145-35). La clause résolutoire ne produit effet qu'un mois après un commandement resté infructueux (art. L.145-41).