Vos droits, en clair
Le dépôt de garantie, appelé couramment « caution », doit être restitué au locataire dans un délai strict fixé par l'art. 22 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989. Passé ce délai, le bailleur s'expose à une pénalité automatique. Beaucoup de locataires se contentent de relances amiables sans effet : une mise en demeure chiffrée, envoyée en recommandé, change généralement la donne.
Quel est le délai légal de restitution ?
Le délai court à compter de la remise des clés, en main propre ou en recommandé : 1 mois lorsque l'état des lieux de sortie est conforme à l'état des lieux d'entrée, 2 mois lorsque des différences ont été constatées (art. 22). Le bailleur peut déduire les sommes qu'il justifie (réparations locatives, loyers ou charges impayés), à condition de fournir devis ou factures. En copropriété, il peut conserver au maximum 20 % du dépôt jusqu'à l'arrêté annuel des comptes de l'immeuble, puis doit régulariser dans le mois qui suit. Le montant du dépôt lui-même est plafonné à 1 mois de loyer hors charges pour un logement vide (art. 22) et 2 mois pour un meublé (art. 25-6).
La pénalité de retard : 10 % du loyer par mois
À défaut de restitution dans le délai, le dépôt restant dû est majoré de 10 % du loyer mensuel hors charges pour chaque période mensuelle commencée en retard (art. 22). Pour un loyer de 800 € hors charges, chaque mois entamé ajoute 80 €. Cette majoration est due de plein droit, sans avoir à prouver un préjudice. Une seule condition : le locataire doit avoir communiqué au bailleur l'adresse de son nouveau domicile. Si ce n'est pas encore fait, la mise en demeure y pourvoit.
Que faire si le bailleur invoque des retenues ?
Toute retenue doit être justifiée. Les dégradations dues à la vétusté ou à l'usage normal ne peuvent être facturées au locataire (décret n° 2016-382 du 30 mars 2016). La comparaison des deux états des lieux est la seule base admise : sans état des lieux de sortie, le bailleur ne peut pas prouver de dégradation et ne peut rien retenir. Sans état des lieux d'entrée, le locataire est en principe présumé avoir reçu le logement en bon état de réparations locatives (art. 1731 du Code civil), sauf si c'est le bailleur qui a fait obstacle à son établissement (art. 3-2 de la loi de 1989). Une retenue forfaitaire sans facture est contestable.
Les étapes du recours
1. Mise en demeure en recommandé avec accusé de réception, chiffrée, fondée sur l'art. 22, avec un délai de réponse de 8 à 15 jours. 2. À défaut de réponse, saisine gratuite de la commission départementale de conciliation ou d'un conciliateur de justice ; cette tentative amiable est obligatoire pour une demande inférieure à 5 000 € (art. 750-1 du Code de procédure civile). 3. En dernier recours, saisine du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire du lieu du logement, sans avocat, par requête (formulaire Cerfa 16042). L'action se prescrit par 3 ans à compter du jour où le dépôt aurait dû être rendu (art. 7-1 de la loi de 1989).
Erreurs fréquentes
Réclamer par SMS ou e-mail sans jamais envoyer de recommandé : sans preuve de réception, la mise en demeure n'a pas de date certaine. Oublier de communiquer sa nouvelle adresse, ce qui bloque la majoration de 10 %. Compter le délai à partir de la fin du préavis alors qu'il court à partir de la remise des clés. Accepter une retenue « pour travaux » sans demander devis ni facture. Confondre le dépôt de garantie avec la caution solidaire, personne qui s'engage à payer à la place du locataire. Attendre trop longtemps : passé 3 ans, l'action est prescrite.
Exemple concret
Un locataire rend les clés le 15 janvier avec un état des lieux de sortie conforme ; son loyer était de 750 € hors charges et le dépôt de garantie de 750 €. Le bailleur devait restituer au plus tard le 15 février. Le 20 mars, sans nouvelles, le locataire envoie sa mise en demeure : deux périodes mensuelles ont commencé depuis le 16 février, soit 2 × 75 € = 150 € de majoration. Le courrier réclame 900 € sous 15 jours, chaque mois supplémentaire ajoutant 75 €. Si le bailleur avait produit une facture de 200 € pour un trou dans une cloison relevé à la sortie, le délai aurait été de 2 mois et la majoration aurait porté sur les 550 € restant dus.
Le générateur établit votre courrier à partir de vos dates et montants : délai applicable, date d'expiration, majoration due à la date du courrier, contestation des retenues non justifiées et rappel des textes. Le courrier est à envoyer en recommandé avec accusé de réception.
Questions fréquentes
Dès le lendemain de l'expiration du délai légal : 1 mois après la remise des clés si l'état des lieux de sortie est conforme, 2 mois sinon (art. 22 de la loi du 6 juillet 1989). Chaque période mensuelle commencée en retard ouvre droit à 10 % du loyer hors charges, même si le retard n'est que de quelques jours. Condition indispensable : lui avoir communiqué votre nouvelle adresse. Si ce n'est pas fait, la mise en demeure y pourvoit et la majoration court à partir de sa réception.