Combien de temps le propriétaire a-t-il pour rendre la caution ?

L'article 22 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 fixe le délai de restitution du dépôt de garantie en fonction d'un seul critère : la comparaison entre l'état des lieux d'entrée et l'état des lieux de sortie.

Résultat de la comparaison des états des lieux	Délai maximal
Aucune différence : le logement est rendu dans l'état où il a été reçu, compte tenu de l'usure normale	1 mois
Différences constatées : dégradations, équipements manquants ou détériorés, travaux à la charge du locataire	2 mois

Le délai de 2 mois n'est pas un délai « de réflexion » que le bailleur peut s'accorder à volonté. Il suppose que l'état des lieux de sortie mentionne effectivement des différences par rapport à l'entrée. Un état des lieux de sortie signé sans réserve, ou avec la mention « conforme », enferme le bailleur dans le délai d'un mois, même s'il découvre ensuite un problème.

Ce délai s'applique à la location vide comme à la location meublée : l'art. 25-3 de la loi étend l'art. 22 aux meublés. Le montant du dépôt diffère (1 mois de loyer hors charges en vide, 2 mois en meublé, art. 25-6), le délai de restitution est identique. Le bail mobilité, lui, ne comporte pas de dépôt de garantie (art. 25-13).

Le délai court « à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire » (art. 22, alinéa 3). Trois conséquences pratiques :

• La date de fin du préavis ne compte pas. Si le préavis se termine le 31 mai mais que les clés sont rendues le 3 juin lors de l'état des lieux de sortie, le délai part du 3 juin.
• La date de l'état des lieux ne compte pas non plus, sauf si les clés sont remises ce jour-là, ce qui est le cas le plus fréquent. Il est donc utile que le procès-verbal d'état des lieux mentionne la remise des clés et sa date.
• Des clés déposées dans la boîte aux lettres du bailleur ou laissées à un voisin ne constituent pas une remise en main propre : le bailleur peut soutenir ne les avoir reçues que plus tard. En cas de remise à distance, l'envoi en recommandé avec accusé de réception fixe la date sans discussion.

Le délai se compte de date à date : des clés remises le 12 mars imposent une restitution au plus tard le 12 avril (état des lieux conforme) ou le 12 mai (différences constatées). Si le dernier jour tombe un samedi, un dimanche ou un jour férié, le délai est prorogé au premier jour ouvrable suivant, selon la règle générale de l'art. 642 du Code de procédure civile.

La restitution s'entend du paiement effectif : virement reçu ou chèque remis. Un courrier annonçant un remboursement « prochain » ne suspend pas le délai.

L'art. 22 ajoute que le locataire « indique au bailleur ou à son mandataire, lors de la remise des clés, l'adresse de son nouveau domicile ». Cette formalité conditionne la sanction du retard : la majoration de 10 % du loyer par mois n'est pas due « lorsque l'origine du défaut de restitution dans les délais résulte de l'absence de transmission par le locataire de l'adresse de son nouveau domicile ».

Concrètement, le délai légal de 1 ou 2 mois court toujours à partir de la remise des clés, mais tant que le bailleur ignore où renvoyer les fonds, il peut opposer cette ignorance pour échapper à la pénalité. Le locataire a donc intérêt à mentionner sa nouvelle adresse à trois moments : dans la lettre de congé, sur le procès-verbal d'état des lieux de sortie, et dans toute relance ultérieure. La preuve de cette transmission incombe au locataire : un écrit signé du bailleur ou un recommandé sont préférables à un simple courriel.

Si l'adresse n'a été transmise qu'après la remise des clés, la pénalité ne court qu'à partir de cette transmission, mais le bailleur reste tenu de restituer le dépôt lui-même dès l'expiration du délai légal.

Lorsque le logement est situé dans un immeuble en copropriété, les charges définitives de l'année ne sont connues qu'après l'approbation des comptes du syndicat par l'assemblée générale, souvent plusieurs mois après le départ du locataire. L'art. 22 prévoit un mécanisme en deux temps :

1. Le bailleur procède à un arrêté des comptes provisoire et peut conserver, dans le délai de 1 ou 2 mois, au maximum 20 % du montant du dépôt de garantie. Il doit restituer les 80 % restants dans le délai normal, déduction faite des retenues justifiées.
2. Dans le mois qui suit l'approbation définitive des comptes de l'immeuble, il régularise : il restitue le solde des 20 % après déduction de la régularisation de charges réellement due par le locataire, ou lui réclame un complément si la régularisation dépasse la somme conservée.

Cette retenue n'est possible que si le bail prévoit des provisions pour charges régularisées annuellement. En location meublée avec charges au forfait (art. 25-10), il n'y a pas de régularisation, donc pas de retenue de 20 %. Un bailleur qui conserve la totalité du dépôt « en attendant les comptes de la copropriété » est en retard sur les 80 % dès l'expiration du délai légal, et la majoration de 10 % s'applique sur cette fraction.

Les parties peuvent aussi convenir d'un solde immédiat de tout compte : le bailleur restitue l'intégralité et renonce à la régularisation à venir, ou le locataire accepte une estimation. Cet accord doit être écrit.

Les cas suivants concernent un logement loué 900 € hors charges, avec un dépôt de 900 € (location vide), et un locataire qui a communiqué sa nouvelle adresse sur l'état des lieux de sortie.

Situation	Remise des clés	Date limite de restitution	Retard au 30 septembre
État des lieux de sortie conforme	15 juin	15 juillet	3 périodes commencées : 270 € de majoration
Trous dans un mur, à reboucher (devis 120 €)	15 juin	15 août	2 périodes commencées : 780 € + 180 € = 960 €
État des lieux conforme, immeuble en copropriété	15 juin	15 juillet pour 720 € (80 %), solde dans le mois suivant l'approbation des comptes	Sur les 720 € : 3 périodes, 270 €
Fin de préavis le 30 juin, clés rendues le 4 juillet	4 juillet	4 août	2 périodes commencées : 180 €

Dans le deuxième cas, le bailleur retient légitimement 120 € sur devis et devait rendre 780 € au plus tard le 15 août. Au 30 septembre, deux périodes mensuelles ont commencé (16 août – 15 septembre, puis 16 septembre – 30 septembre) ; la majoration est de 90 € par période, calculée sur le loyer et non sur les 780 € restants.

Ces calculs supposent une remise des clés datée et prouvée. Sans preuve, le bailleur contestera le point de départ, et le juge retiendra la date la plus tardive établie par les pièces.

Dès le lendemain de la date limite, le locataire peut réclamer le dépôt majoré. La première étape est une mise en demeure en recommandé qui rappelle la date de remise des clés, la date d'expiration du délai, le montant du dépôt, la majoration déjà acquise et la nouvelle adresse. Le générateur de mise en demeure pour caution non rendue calcule le délai applicable et la majoration à la date du courrier. Les étapes suivantes, commission départementale de conciliation puis juge des contentieux de la protection, sont détaillées dans l'article Caution non rendue : délais, pénalité de 10 % et démarches.

Pour éviter la discussion sur les sommes restant dues, conservez vos quittances de loyer : elles prouvent que les loyers et charges sont soldés et privent le bailleur de tout motif de retenue à ce titre. Le bailleur qui n'a pas remis de quittance malgré la demande du locataire ne peut pas invoquer un impayé sans le prouver par ailleurs.