Location et immobilier : bail, état des lieux, préavis, caution

Contrat de location meublée

Un bail meublé à titre de résidence principale dure 1 an, ou 9 mois sans reconduction pour un étudiant (art. 25-7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989). Le dépôt de garantie est plafonné à 2 mois de loyer hors charges (art. 25-6) et le logement doit comporter les meubles listés par le décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015. Un inventaire du mobilier est annexé au contrat.

Contrat de location vide (bail d'habitation)

Un bail d'habitation vide est conclu pour 3 ans minimum (6 ans si le bailleur est une société) et doit respecter le contrat type fixé par le décret n° 2015-587 du 29 mai 2015. Le dépôt de garantie ne peut dépasser 1 mois de loyer hors charges (art. 22 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989) et le loyer ne peut être révisé qu'une fois par an selon l'IRL (art. 17-1).

Lettre de préavis : congé donné par le locataire

Le locataire peut donner congé à tout moment, sans motif, avec un préavis de 3 mois pour une location vide (art. 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989). Le préavis est ramené à 1 mois en zone tendue, en location meublée (art. 25-8) et pour certains motifs : mutation, perte d'emploi, nouvel emploi, état de santé, RSA ou AAH, attribution d'un logement social. Le préavis court à compter de la réception de la lettre recommandée.

Quittance de loyer

Le bailleur est tenu de remettre gratuitement une quittance au locataire qui en fait la demande, dès lors que le loyer et les charges ont été intégralement payés (art. 21 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989). La quittance détaille le loyer et les charges séparément et indique la période concernée. En cas de paiement partiel, le bailleur délivre un simple reçu.

Bail commercial

Le bail commercial est conclu pour 9 ans au minimum (art. L.145-4 du Code de commerce) ; le locataire peut le résilier à chaque échéance triennale avec un préavis de 6 mois, le bailleur seulement dans les cas prévus par la loi. Le loyer initial est libre, sa révision suit l'indice ILC ou ILAT (art. L.145-38) ; un inventaire des charges (art. L.145-40-2) et un état des lieux (art. L.145-40-1) sont obligatoires.

Acte de cautionnement solidaire (garant d'un locataire)

Le cautionnement d'un bail d'habitation est un acte écrit par lequel une personne, la caution, s'engage à payer au bailleur ce que lui doit le locataire en cas de défaillance (art. 2288 du Code civil). La caution personne physique doit apposer elle-même la mention prévue par l'art. 2297 du Code civil, avec le montant garanti en chiffres et en lettres. L'acte précise le loyer, ses conditions de révision et la durée de l'engagement (art. 22-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989).

Avenant au bail d'habitation

Un avenant au bail est un accord écrit signé par le bailleur et le locataire pour modifier une ou plusieurs clauses du contrat en cours, toutes les autres restant inchangées (art. 1193 du Code civil). Il ne peut pas déroger aux règles d'ordre public de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 : par exemple, une hausse de loyer en cours de bail n'est possible que dans les cas prévus par l'article 17-1, et l'accord de la caution est nécessaire si l'engagement du garant s'en trouve étendu.

Contrat de colocation (pacte entre colocataires)

La colocation est définie par l'article 8-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 : plusieurs locataires louent un même logement, par un bail unique ou par des baux séparés. Le pacte de colocation ne remplace pas le bail : il organise entre les colocataires la répartition du loyer, des charges et du dépôt de garantie, ainsi que les conséquences du départ de l'un d'eux, notamment en présence d'une clause de solidarité.

Congé donné par le bailleur (vente ou reprise)

Le bailleur ne peut donner congé qu'à l'échéance du bail, avec un préavis de 6 mois en location vide et de 3 mois en meublé, et uniquement pour trois motifs : reprise pour y habiter, vente du logement ou motif légitime et sérieux (art. 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989). Le congé pour vente vaut offre de vente au locataire, qui dispose de 2 mois pour l'accepter. Un congé sans motif valable est nul.

Contrat de location saisonnière (meublé de tourisme)

Toute location saisonnière doit faire l'objet d'un contrat écrit indiquant le prix et comportant un état descriptif des lieux (art. L.324-2 du Code du tourisme). Le séjour est limité à 90 jours consécutifs pour un même locataire et le logement doit être déclaré en mairie (art. L.324-1-1). Une résidence principale ne peut être louée ainsi plus de 120 jours par an, ou moins si la commune l'a décidé.

Contrat de sous-location

La sous-location d'un logement loué à titre de résidence principale est interdite sans l'accord écrit du bailleur, y compris sur le montant du loyer (art. 8 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989). Le loyer au mètre carré demandé au sous-locataire ne peut dépasser celui payé par le locataire principal, et la sous-location ne peut durer au-delà du bail principal. Le locataire remet au sous-locataire une copie de l'autorisation et du bail.

État des lieux d'entrée ou de sortie

L'état des lieux est établi contradictoirement par le bailleur et le locataire à la remise et à la restitution des clés, et joint au bail (art. 3-2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989). Son contenu est fixé par le décret n° 2016-382 du 30 mars 2016. Sans état des lieux, le locataire est présumé avoir reçu le logement en bon état (art. 1731 du Code civil) et le bailleur ne peut retenir aucune somme pour dégradation.