Contrat de sous-location d'un logement meublé : ce qu'il faut savoir en 2026
L'accord écrit du bailleur, condition de tout
Sous-louer un meublé sans l'accord écrit du propriétaire est une faute contractuelle grave. L'article 8 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, rendu applicable aux locations meublées par l'article 25-3, exige un accord écrit du bailleur y compris sur le prix du sous-loyer. L'accord peut être une clause du bail, un courrier, un courriel ou un avenant, antérieur à la sous-location. Le locataire transmet au sous-locataire une copie de cet accord et du bail en cours. Sans accord, le bailleur peut faire résilier le bail et, selon la Cour de cassation, exiger la restitution des sous-loyers perçus, qui lui appartiennent en tant que fruits civils de son bien (Cass. 3e civ., 12 septembre 2019, n° 18-20.727).
Le plafond du sous-loyer au mètre carré
Le prix du loyer au mètre carré de surface habitable des locaux sous-loués ne peut excéder celui payé par le locataire principal (art. 8). Pour une sous-location de la totalité d'un meublé, le sous-loyer hors charges ne peut donc pas dépasser le loyer principal hors charges, mobilier compris puisque le bail principal l'inclut déjà. Exemple : un deux-pièces meublé de 40 m² loué 800 € hors charges, soit 20 €/m², ne peut être sous-loué plus de 800 € hors charges. Les charges sont refacturées sans marge. C'est pour vérifier ce plafond que le contrat rappelle le loyer principal et la surface habitable du logement.
Durée, fin du bail principal et absence de droit au maintien
La sous-location est un contrat de droit commun (Code civil, art. 1713 et suivants) : le sous-locataire ne bénéficie pas de la protection de la loi de 1989. Il n'a ni droit au renouvellement, ni droit au maintien dans les lieux, ni recours contre le propriétaire. Lorsque le bail principal prend fin, par congé du locataire, congé du bailleur ou résiliation, la sous-location tombe avec lui (art. 8, al. 3). Fixez donc une date de fin antérieure ou égale à l'échéance du bail principal, et rappelez dans le contrat que le locataire principal peut être amené à donner congé avec un préavis d'un mois en meublé (art. 25-8), ce qui raccourcirait d'autant la sous-location. La faculté de résiliation anticipée et son préavis sont librement convenus.
Mobilier, dépôt de garantie, assurance
- Inventaire : le mobilier appartient au propriétaire. Le locataire principal en répond vis-à-vis de lui ; il dresse donc un inventaire et un état des lieux détaillés avec le sous-locataire, car c'est sa propre garantie qui sera retenue en cas de dégradation.
- Dépôt de garantie : aucun plafond légal ne s'impose en sous-location, mais s'aligner sur la règle du meublé (deux mois de loyer hors charges) évite toute contestation sur un montant excessif.
- Assurance : le sous-locataire souscrit une assurance habitation couvrant les risques locatifs, et le locataire principal informe son propre assureur de la sous-location, faute de quoi la garantie peut être refusée après un sinistre.
Fiscalité et sous-location touristique
Les sous-loyers perçus sont imposables dans la catégorie des bénéfices non commerciaux, même pour un meublé, puisque le sous-loueur n'est pas propriétaire. L'exonération prévue pour la location d'une partie de la résidence principale à un prix raisonnable ne joue pas pour la sous-location de la totalité du logement. Si le projet consiste à sous-louer à des voyageurs de passage, la réglementation des meublés de tourisme s'ajoute : déclaration en mairie, plafond annuel de nuitées pour une résidence principale, autorisation de changement d'usage dans les grandes villes (Code de la construction et de l'habitation, art. L. 631-7). La plupart des bailleurs refusent cet usage, et l'accord doit alors le mentionner expressément.
Questions fréquentes
Oui, librement et sans motif. L'article 8 de la loi de 1989 subordonne toute sous-location à son accord écrit, qu'il peut refuser ou assortir de conditions (durée, identité du sous-locataire, usage exclusivement résidentiel). Un silence du bailleur ne vaut jamais accord.