Le Sous-location en pratique
La sous-location consiste pour un locataire à louer tout ou partie de son logement à une autre personne, le sous-locataire, tout en restant lui-même tenu envers le propriétaire. Elle est strictement encadrée pour les logements loués à titre de résidence principale : sans autorisation, elle expose le locataire à la résiliation de son bail et au remboursement des sous-loyers perçus. Un contrat écrit, précédé de l'accord du bailleur, est indispensable.
L'accord écrit du bailleur est obligatoire
L'article 8 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 pose le principe : le locataire ne peut ni céder son bail ni sous-louer le logement, sauf avec l'accord écrit du bailleur, y compris sur le prix du loyer. Cet accord n'est jamais présumé : un silence du propriétaire ou une tolérance de fait ne suffisent pas. La règle vaut aussi pour les locations meublées, l'article 25-4 rendant l'article 8 applicable. Pour un logement social, la sous-location est en principe interdite, sauf exceptions très limitées prévues par le Code de la construction et de l'habitation.
Le loyer de sous-location est plafonné
Le loyer demandé au sous-locataire ne peut excéder, au mètre carré de surface habitable, le loyer payé par le locataire principal. Sous-louer une chambre de 12 m² dans un appartement de 60 m² loué 900 euros ne peut donc rapporter plus de 180 euros par mois. Le locataire principal ne peut pas réaliser de bénéfice sur l'opération. La Cour de cassation a jugé que les sous-loyers perçus sans autorisation appartiennent au propriétaire, qui peut en exiger la restitution (Cass. civ. 3e, 12 septembre 2019).
Durée et fin de la sous-location
La sous-location ne peut jamais durer plus longtemps que le bail principal : si le locataire donne congé ou reçoit un congé du bailleur, la sous-location prend fin en même temps, sans que le sous-locataire puisse invoquer un droit au maintien dans les lieux contre le propriétaire. Le contrat de sous-location fixe sa propre durée, à l'intérieur de cette limite, et les conditions de résiliation anticipée par chacune des parties. Le sous-locataire n'est pas protégé par la loi de 1989 vis-à-vis du propriétaire : sa relation contractuelle est uniquement avec le locataire principal.
Les obligations respectives
Le locataire principal reste seul responsable envers le propriétaire du paiement du loyer, des dégradations et des troubles de voisinage causés par le sous-locataire. Il doit remettre à celui-ci une copie de l'autorisation écrite du bailleur et une copie du bail en cours (art. 8, alinéa 3). Le sous-locataire s'engage à payer le sous-loyer, à user paisiblement des lieux, à s'assurer et à restituer le logement en bon état. Un dépôt de garantie peut être demandé, dans la même limite que pour le bail principal.
Sous-location et locations de courte durée
Proposer son logement sur une plateforme de location touristique constitue une sous-location : l'accord écrit du bailleur est requis de la même façon. Pour une résidence principale, la location touristique est en outre limitée à 120 jours par an, ou moins si la commune l'a décidé depuis la loi du 19 novembre 2024, et une déclaration en mairie est nécessaire (art. L.324-1-1 du Code du tourisme).
Notre générateur rédige le contrat entre le locataire principal et le sous-locataire, contrôle que le loyer respecte le plafond légal et rappelle les documents à joindre pour que la sous-location soit opposable à tous.
Questions fréquentes
Non, si le logement est loué comme résidence principale. L'article 8 de la loi du 6 juillet 1989 exige l'accord écrit du bailleur, portant aussi sur le montant du sous-loyer. Une sous-location non autorisée constitue un manquement aux obligations du locataire : le bailleur peut demander la résiliation du bail, l'expulsion et le remboursement des sous-loyers perçus. Si votre bail contient une clause interdisant la sous-location, l'accord exprès du propriétaire reste possible mais doit être obtenu par écrit.