Contrat de location vide : modèle de bail d'habitation

Le bail de location vide est le contrat qui encadre la location d'un logement non meublé à titre de résidence principale. Il est régi par la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, un texte d'ordre public : les clauses qui lui sont contraires sont réputées non écrites. Depuis le 1er août 2015, le contrat doit en outre reprendre le contrat type fixé par le décret n° 2015-587 du 29 mai 2015. Rédiger un bail sur un coin de table expose donc le bailleur à des surprises : loyer non révisable, clauses inapplicables, dépôt de garantie à restituer en partie.

Quelle est la durée d'un bail vide ?

La durée minimale est de 3 ans lorsque le bailleur est un particulier, et de 6 ans lorsqu'il s'agit d'une personne morale, société civile immobilière comprise (art. 10 de la loi du 6 juillet 1989). À l'échéance, le bail se reconduit tacitement pour la même durée, sauf congé régulièrement délivré. Une durée plus courte, d'un an minimum, n'est possible que pour un motif familial ou professionnel précis, mentionné dans le contrat (art. 11).

Les mentions obligatoires du contrat

L'article 3 de la loi impose un contenu minimal : identité des parties, date de prise d'effet et durée, description du logement et de ses équipements, surface habitable, montant du loyer et modalités de paiement, montant du dernier loyer acquitté par le précédent locataire s'il a quitté les lieux depuis moins de 18 mois, montant du dépôt de garantie, et nature des travaux effectués depuis le dernier bail. En zone tendue, le contrat mentionne aussi le loyer de référence et le loyer de référence majoré (art. 17 et 140 de la loi ELAN). Une notice d'information est remise au locataire avec le bail.

Loyer, charges et dépôt de garantie

Le loyer est fixé librement hors zone tendue. Il ne peut être révisé qu'une fois par an, à la date prévue au contrat, dans la limite de la variation de l'indice de référence des loyers (art. 17-1). Sans clause de révision, le loyer reste figé pendant toute la durée du bail. Le dépôt de garantie est plafonné à 1 mois de loyer hors charges (art. 22) : un dépôt de deux mois est illégal pour une location vide. Les charges sont récupérées soit par provisions avec régularisation annuelle, soit, pour les petites surfaces, par forfait.

Les annexes à joindre au bail

Le bail est accompagné du dossier de diagnostic technique (art. 3-3) : diagnostic de performance énergétique, constat de risque d'exposition au plomb pour les immeubles d'avant 1949, état des risques, diagnostics électricité et gaz si les installations ont plus de 15 ans, et le cas échéant diagnostic amiante. S'y ajoutent l'état des lieux d'entrée (art. 3-2), la notice d'information et, en copropriété, les extraits du règlement de copropriété. Depuis le 1er janvier 2025, un logement classé G au DPE ne peut plus être mis en location (loi Climat et résilience).

Les clauses interdites

L'article 4 de la loi liste les clauses réputées non écrites : prélèvement automatique imposé, interdiction d'héberger un proche, interdiction de détenir un animal familier, pénalités en cas de retard de paiement, renonciation du locataire à demander une quittance, ou encore obligation de souscrire une assurance auprès d'un assureur choisi par le bailleur. Notre générateur ne propose que des clauses admises et les rédige dans les termes du contrat type.

Le questionnaire vous guide pas à pas : logement, parties, loyer et charges, dépôt de garantie, clauses optionnelles. Le document généré reprend la structure du contrat type et récapitule les annexes à réunir avant la signature.