Bail de location vide de 6 ans par une SCI ou une personne morale : modèle à remplir en ligne

6 ans : la durée imposée aux sociétés bailleresses

L'article 10 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 fixe la durée minimale du bail vide à 3 ans lorsque le bailleur est une personne physique et à 6 ans lorsqu'il s'agit d'une personne morale. Une SCI classique, une SARL, une SAS ou une association sont donc tenues à 6 ans, même si leurs associés sont des particuliers. Une seule exception : la SCI familiale, constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus, est assimilée à un bailleur personne physique (art. 13) et bénéficie du bail de 3 ans. Un bail signé par une société pour 3 ans n'est pas nul : il est simplement réputé conclu pour 6 ans, ce qui surprend les bailleurs qui comptaient récupérer le logement plus tôt.

Identifier correctement la personne morale

Le bail mentionne la dénomination sociale, la forme juridique, le siège social, le numéro SIREN et l'identité du représentant qui signe, avec sa qualité (gérant, président) ou son pouvoir. Le gérant d'une SCI doit vérifier que les statuts l'autorisent à consentir seul un bail d'habitation ; si les statuts exigent une décision collective pour les baux de plus de trois ans, une délibération des associés est jointe. Si la gestion est confiée à un administrateur de biens, le mandat et le numéro de carte professionnelle figurent dans le bail.

Ce qu'une personne morale ne peut pas faire

• Congé pour reprise : impossible pour une société, puisqu'elle n'habite pas. Seule la SCI familiale peut reprendre le logement au profit de l'un de ses associés ou de ses proches (art. 13). La société dispose donc du congé pour vente et du congé pour motif légitime et sérieux, toujours avec six mois de préavis avant l'échéance (art. 15).
• Caution personne physique : une personne morale autre qu'une SCI familiale ne peut demander un garant personne physique que si le locataire est étudiant ou apprenti (art. 22-1). Pour les autres locataires, elle se tourne vers une garantie des loyers impayés ou la garantie Visale.
• Bail de courte durée : la dérogation de l'article 11 (bail d'un à trois ans pour un événement précis) est réservée aux bailleurs personnes physiques.

Loyer, charges, dépôt et révision

Le régime financier est celui de tout bail vide : loyer libre hors zone tendue, plafonné à la relocation en zone tendue et au loyer de référence majoré dans les communes qui appliquent l'encadrement ; dépôt de garantie limité à un mois de loyer hors charges (art. 22) ; charges récupérées par provision avec régularisation annuelle et communication du décompte (art. 23) ; révision annuelle sur l'IRL si le bail la prévoit (art. 17-1), interdite pour les logements classés F ou G. En zone encadrée, l'amende administrative pour loyer excessif peut atteindre 15 000 € pour une personne morale, contre 5 000 € pour un particulier.

Points de vigilance fiscaux et pratiques

Le régime fiscal de la société (impôt sur le revenu ou sur les sociétés) ne modifie pas le bail, mais les quittances sont établies au nom de la personne morale. Un bail de 6 ans tacitement reconduit engage la société sur une longue période : prévoyez dès la signature la clause de révision IRL, la clause résolutoire avec commandement de payer et, pour un immeuble en copropriété, l'annexe reprenant les extraits du règlement de copropriété relatifs à la destination de l'immeuble et à la jouissance des parties privatives et communes (art. 3).