Bail de location vide de 3 ans : modèle à remplir en ligne

Pourquoi 3 ans et à qui ce bail s'adresse

La durée de 3 ans est le minimum légal du bail vide lorsque le bailleur est une personne physique, une indivision entre personnes physiques ou une SCI familiale constituée entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus (loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, art. 10 et 13). Les sociétés et autres personnes morales sont tenues à 6 ans. Ce modèle est celui du propriétaire particulier qui loue un logement non meublé à titre de résidence principale. Le bail est établi conformément au contrat type du décret n° 2015-587 du 29 mai 2015 et accompagné de la notice d'information prévue par l'arrêté du 29 mai 2015.

Reconduction tacite et renouvellement

À l'échéance, faute de congé, le bail est reconduit tacitement pour 3 ans aux mêmes conditions : il n'y a rien à signer. Le bailleur qui souhaite modifier le loyer d'un logement manifestement sous-évalué doit proposer un renouvellement au moins six mois avant le terme, avec des références de loyers de voisinage (art. 17-2), procédure inapplicable en zone tendue soumise à l'encadrement. Une durée inférieure à 3 ans, d'un an au minimum, n'est possible que si le bailleur justifie dans le bail d'un événement précis, familial ou professionnel, qui l'obligera à reprendre le logement (art. 11), à confirmer deux mois avant le terme.

Loyer, dépôt de garantie et révision

Le loyer est libre hors zone tendue. En zone tendue, il est plafonné à la relocation au dernier loyer appliqué, révisé selon l'IRL, et dans les communes qui appliquent l'encadrement, au loyer de référence majoré. Le dépôt de garantie ne peut excéder un mois de loyer hors charges (art. 22) et ne produit pas d'intérêts ; le bailleur le restitue dans le mois suivant la remise des clés si l'état des lieux de sortie est conforme, dans les deux mois sinon, sous peine d'une majoration de 10 % du loyer mensuel par mois de retard. La révision annuelle du loyer n'est possible que si le bail la prévoit, à la date anniversaire, selon l'indice de référence des loyers (art. 17-1), et elle est interdite pour les logements classés F ou G au DPE. Exemple : loyer de 800 € hors charges, dépôt maximal de 800 €, provision de charges régularisée chaque année (art. 23).

Congé du bailleur et congé du locataire

Le bailleur ne peut donner congé que pour l'échéance du bail, avec un préavis de six mois, et pour trois motifs seulement : reprise pour habiter (lui-même, son conjoint, partenaire, concubin notoire depuis un an, ascendants ou descendants), vente du logement, ou motif légitime et sérieux comme des manquements répétés du locataire (art. 15). Le congé pour vente vaut offre de vente au locataire, prioritaire pendant deux mois. L'acquéreur d'un logement occupé ne peut donner congé pour vente qu'à la fin de la première reconduction, et pour reprise qu'au terme du bail ou après deux ans si ce terme est plus proche. Le locataire, lui, part quand il veut avec un préavis de trois mois, réduit à un mois en zone tendue ou pour un motif légal.

Les pièces à annexer et les erreurs fréquentes

• Dossier de diagnostics techniques (DPE, risques, plomb, amiante, électricité et gaz selon l'âge des installations, bruit) : sans DPE valide, le bail ne peut pas être signé.
• État des lieux d'entrée contradictoire : sans lui, le locataire est présumé avoir reçu le logement en bon état, sauf preuve contraire, ce qui se retourne souvent contre le bailleur.
• Clauses interdites par l'article 4 : prélèvement automatique imposé, pénalités pour retard de paiement, interdiction d'héberger un proche.