Le Congé bailleur en pratique
Contrairement au locataire, le bailleur ne peut pas mettre fin au bail quand il le souhaite. La loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 lui impose d'attendre l'échéance du contrat, de respecter un long préavis et de justifier d'un motif précis. Un congé irrégulier est nul : le bail se poursuit, et le propriétaire de mauvaise foi s'expose à une amende.
Trois motifs seulement
L'article 15, I de la loi du 6 juillet 1989 n'autorise le congé du bailleur que pour trois raisons. La reprise : le bailleur veut habiter le logement ou y loger son conjoint, son partenaire de PACS, son concubin notoire depuis au moins un an, ses ascendants ou descendants, ou ceux de son conjoint, partenaire ou concubin. Le congé indique alors le nom et l'adresse du bénéficiaire, la nature du lien et le caractère réel et sérieux de la reprise. La vente : le congé vaut offre de vente au locataire et mentionne le prix et les conditions. Le motif légitime et sérieux : loyers impayés répétés, troubles de voisinage ou autre manquement du locataire, à décrire précisément.
Préavis et forme du congé
Le congé est notifié au moins 6 mois avant l'échéance du bail pour une location vide, 3 mois pour une location meublée (art. 25-8). Le délai court à compter de la réception. Il est délivré par lettre recommandée avec accusé de réception, acte de commissaire de justice ou remise en main propre contre récépissé, à chaque locataire ou cotitulaire, y compris le conjoint ou partenaire de PACS dont le bailleur connaît l'existence. Pour une reprise ou une vente, une notice d'information sur les droits du locataire, fixée par l'arrêté du 13 décembre 2017, doit être jointe à peine de nullité.
Le congé pour vente et le droit de préemption
Le locataire dispose de 2 mois à compter de la réception du congé pour accepter l'offre de vente (art. 15, II). S'il accepte, il a 2 mois pour signer l'acte, 4 mois avec un prêt. S'il refuse ou ne répond pas, il quitte les lieux à l'échéance. Si le bailleur vend ensuite à un tiers à un prix ou à des conditions plus avantageux, le notaire doit notifier au locataire une nouvelle offre, valable un mois. Le droit de préemption ne joue pas en cas de vente à un proche parent du bailleur.
Les limites : acquéreur récent et locataires âgés
L'acquéreur d'un logement occupé ne peut pas donner congé immédiatement. Le congé pour vente n'est possible qu'à partir du premier renouvellement ou de la première reconduction tacite du bail en cours ; le congé pour reprise, qu'à l'échéance du bail en cours et, si celle-ci intervient moins de deux ans après l'achat, après un délai de deux ans. Par ailleurs, le bailleur ne peut donner congé à un locataire de plus de 65 ans aux ressources modestes sans lui proposer un relogement adapté, sauf s'il a lui-même plus de 65 ans ou des ressources modestes (art. 15, III).
Les sanctions du congé abusif
Un congé pour reprise ou pour vente délivré frauduleusement, par exemple sans intention réelle d'habiter ou de vendre, expose le bailleur à une amende civile pouvant atteindre 6 000 euros pour une personne physique et 30 000 euros pour une personne morale, en plus des dommages-intérêts dus au locataire (art. 15, I). Le locataire, lui, peut partir à tout moment pendant le préavis et ne doit le loyer que pour son occupation effective.
Notre générateur calcule la date limite de réception du congé, adapte le courrier au motif choisi et rappelle les pièces à joindre.
Questions fréquentes
Non. Le bailleur ne peut donner congé que pour l'échéance du bail, avec un préavis de 6 mois en location vide et de 3 mois en meublé, et uniquement pour reprendre le logement, le vendre ou pour un motif légitime et sérieux (art. 15 de la loi du 6 juillet 1989). En cours de bail, il ne peut mettre fin au contrat que par la voie judiciaire, par exemple en faisant jouer la clause résolutoire pour loyers impayés. Un congé délivré pour une autre date est sans effet.