État des lieux de sortie : modèle à remplir en ligne

Un constat comparatif, pas une simple description

Contrairement à l'état des lieux d'entrée, celui de sortie ne décrit pas seulement le logement : il compare, pièce par pièce, l'état constaté au jour du départ avec celui noté à l'entrée. Le décret n° 2016-382 du 30 mars 2016 impose d'y mentionner la date de l'état des lieux d'entrée, la nouvelle adresse du locataire, les relevés de compteurs et les clés restituées, puis, pour chaque élément, les évolutions constatées. Reprenez exactement la trame et l'ordre des pièces du constat d'entrée ; une rubrique « conforme » ou « dégradation » par élément suffit, suivie des observations. Les deux parties signent, le locataire pouvant inscrire ses réserves.

Usure normale, vétusté et dégradation

Le locataire répond des dégradations et pertes survenues pendant la location (Code civil, art. 1732), sauf celles dues à la vétusté, à la force majeure ou à un vice de construction (loi de 1989, art. 7 c). La vétusté est l'usure due au temps et à l'usage normal : peinture ternie, moquette foulée, joints jaunis. La dégradation est un dommage anormal : trou dans une cloison, parquet brûlé, porte défoncée, vaisselle manquante en meublé. Le décret n° 2016-382 permet d'annexer au bail une grille de vétusté, choisie parmi celles des accords collectifs de location, qui fixe la durée de vie théorique de chaque élément et un abattement annuel. Exemple : une remise en peinture facturée 1 200 € pour des murs refaits cinq ans avant le départ, avec une grille prévoyant 10 % d'abattement par an après un an de franchise, ne peut être imputée qu'à hauteur de 720 €.

Retenues sur le dépôt de garantie

Le bailleur ne peut déduire que des sommes justifiées : devis ou factures des réparations, décompte des loyers ou charges impayés, et, en copropriété, une provision de 20 % au plus du dépôt jusqu'à l'arrêté annuel des comptes (art. 22). Les travaux de remise en état ne peuvent être facturés au-delà de leur coût réel et ne couvrent pas une rénovation complète pour un simple défaut localisé. Le locataire conserve la possibilité de réaliser lui-même les réparations locatives listées par le décret n° 87-712 du 26 août 1987 avant la sortie : rebouchage des trous, remplacement des joints, nettoyage, entretien des équipements.

Délais de restitution et pénalité de retard

Le dépôt est restitué dans un délai d'un mois à compter de la remise des clés si l'état des lieux de sortie est conforme à celui d'entrée, de deux mois dans le cas contraire (art. 22). Le point de départ est la remise effective des clés, en main propre ou par recommandé, et non la fin du préavis. À défaut de restitution dans le délai, le solde dû est majoré d'une somme égale à 10 % du loyer mensuel hors charges par mois de retard commencé, sauf si le locataire n'a pas communiqué sa nouvelle adresse. La demande de restitution se fait par mise en demeure, puis, au besoin, devant le juge des contentieux de la protection.

Désaccord, absence ou refus

Si l'une des parties refuse de participer ou si aucun accord n'est possible sur le contenu, l'état des lieux est établi par un commissaire de justice, convoqué sept jours à l'avance au moins par recommandé, et ses honoraires sont partagés par moitié (art. 3-2). Ne signez jamais un constat en blanc ou incomplet : un état des lieux signé sans réserve vaut acceptation. Si l'état des lieux d'entrée n'a pas été fait, le locataire est présumé avoir reçu le logement en bon état de réparations locatives (Code civil, art. 1731), sauf s'il prouve que le bailleur s'y était opposé ; les photographies datées de l'entrée deviennent alors décisives.