Bail meublé ou vide : durée, dépôt, préavis, fiscalité — le comparatif

Les deux baux relèvent de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, mais pas des mêmes articles. La location vide à titre de résidence principale est régie par le titre Ier (art. 1 à 24) ; la location meublée à titre de résidence principale par le titre Ier bis (art. 25-3 à 25-11), qui renvoie à une partie du titre Ier et fixe des règles propres pour la durée, le dépôt, le congé et les charges. Les deux contrats doivent respecter le contrat type du décret n° 2015-587 du 29 mai 2015 et être accompagnés de la notice d'information de l'arrêté du même jour.

Un logement est meublé lorsqu'il est équipé d'un mobilier suffisant pour y dormir, manger et vivre convenablement (art. 25-4). Le décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015 fixe la liste minimale : literie avec couette ou couverture, dispositif d'occultation des fenêtres dans les chambres, plaques de cuisson, four ou micro-ondes, réfrigérateur et congélateur ou compartiment à congélation, vaisselle et ustensiles de cuisine, table et sièges, étagères de rangement, luminaires, matériel d'entretien ménager. Un inventaire du mobilier est annexé au bail. S'il manque un élément, le locataire peut demander la requalification en bail vide, avec les conséquences qui suivent : bail de 3 ans, dépôt ramené à 1 mois, préavis bailleur de 6 mois.

Le bail vide n'a pas de définition en creux : c'est tout logement loué à titre de résidence principale qui n'est pas meublé au sens du décret. Le choix entre les deux formules appartient au bailleur, sous réserve de fournir réellement le mobilier.

Critère	Location vide	Location meublée
Textes	Loi de 1989, art. 1 à 24	Loi de 1989, art. 25-3 à 25-11
Durée minimale du bail	3 ans, 6 ans si bailleur personne morale (art. 10)	1 an ; 9 mois pour un étudiant, sans reconduction ; bail mobilité de 1 à 10 mois (art. 25-7, 25-12)
Reconduction	Tacite, pour 3 ou 6 ans	Tacite, pour 1 an (sauf bail étudiant et bail mobilité)
Dépôt de garantie maximal	1 mois de loyer hors charges (art. 22)	2 mois de loyer hors charges (art. 25-6) ; aucun en bail mobilité
Restitution du dépôt	1 mois si état des lieux conforme, 2 mois sinon	Identique (art. 22 par renvoi de l'art. 25-3)
Préavis du locataire	3 mois, 1 mois en zone tendue ou pour un motif légal (art. 15)	1 mois, sans condition (art. 25-8)
Préavis du bailleur	6 mois avant l'échéance	3 mois avant l'échéance
Motifs de congé du bailleur	Vente, reprise pour habiter, motif légitime et sérieux	Identiques
Droit de préemption du locataire en cas de vente	Oui (art. 15, II)	Non
Charges	Provisions avec régularisation annuelle (art. 23)	Provisions régularisées ou forfait non régularisable (art. 25-10)
Révision du loyer	Une fois par an sur l'IRL, si clause (art. 17-1)	Identique
Encadrement des loyers en zone tendue	Loyer de référence « vide »	Loyer de référence « meublé », plus élevé
Annexes obligatoires	État des lieux, diagnostics, notice	Idem plus inventaire du mobilier
Fiscalité du bailleur	Revenus fonciers : micro-foncier (abattement 30 %) ou réel	BIC : micro-BIC (abattement 50 %) ou réel avec amortissement

En location vide, la durée minimale est de 3 ans lorsque le bailleur est une personne physique, une indivision ou une SCI familiale, et de 6 ans lorsqu'il s'agit d'une autre personne morale (art. 10). Le bail se reconduit tacitement pour la même durée. Une durée plus courte, d'un an au minimum, n'est possible que pour un événement précis, familial ou professionnel, mentionné dans le bail et confirmé au moins 2 mois avant le terme (art. 11).

En location meublée, le bail est conclu pour 1 an et se reconduit tacitement pour un an (art. 25-7). Lorsque le locataire est étudiant, les parties peuvent retenir 9 mois ; ce bail prend fin à son terme sans congé et sans reconduction. Le bail mobilité (art. 25-12 à 25-18), réservé aux personnes en formation, études, stage, apprentissage, service civique, mission temporaire ou mutation, dure de 1 à 10 mois, sans renouvellement ni dépôt de garantie.

Pour le bailleur, la durée courte du meublé signifie une occasion de reprise ou de vente chaque année, contre tous les 3 ou 6 ans en vide. Pour le locataire, elle signifie moins de stabilité : le bailleur peut donner congé à chaque échéance annuelle, avec 3 mois de préavis, s'il justifie d'un motif légal.

Dépôt de garantie

Le dépôt est plafonné à 1 mois de loyer hors charges en vide (art. 22) et à 2 mois en meublé (art. 25-6). Dans les deux cas, il est restitué dans le mois qui suit la remise des clés si l'état des lieux de sortie est conforme, dans les deux mois sinon, sous peine d'une majoration de 10 % du loyer par mois de retard. Le meublé permet donc au bailleur de couvrir davantage de dégradations, mobilier compris, mais mobilise une somme plus importante pour le locataire à l'entrée.

Préavis du locataire

C'est la différence la plus sensible au quotidien. Le locataire d'un logement vide doit 3 mois de préavis, sauf zone tendue ou motif de réduction (mutation, perte d'emploi, santé, RSA, AAH, logement social), auquel cas il tombe à 1 mois (art. 15, I). Le locataire d'un meublé bénéficie d'un préavis d'1 mois quelles que soient les circonstances (art. 25-8). Dans les grandes agglomérations classées en zone tendue, l'écart disparaît puisque le préavis du vide y est déjà d'un mois.

Congé du bailleur

Dans les deux régimes, le bailleur ne peut donner congé qu'à l'échéance du bail et pour trois motifs : reprise pour y habiter lui-même ou loger un proche, vente, ou motif légitime et sérieux tel que des manquements du locataire. Le préavis est de 6 mois en vide et de 3 mois en meublé. Le congé pour vendre un logement vide vaut offre de vente au locataire, qui dispose d'un droit de préemption pendant 2 mois (art. 15, II) ; ce droit n'existe pas en meublé. Un bailleur qui reprend le logement doit y habiter effectivement ; un congé frauduleux expose à une amende administrative pouvant atteindre 6 000 € pour une personne physique et à des dommages-intérêts.

Les loyers d'un logement vide sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers. Si les recettes annuelles du foyer ne dépassent pas 15 000 €, le régime micro-foncier s'applique de plein droit avec un abattement forfaitaire de 30 %. Au-delà, ou sur option pour 3 ans, le régime réel permet de déduire les charges effectives (intérêts d'emprunt, travaux, assurance, taxe foncière, frais de gestion) et de créer un déficit foncier imputable sur le revenu global jusqu'à 10 700 € par an, le surplus étant reporté sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.

Les loyers d'un logement meublé relèvent des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), le plus souvent sous le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP). Jusqu'à 77 700 € de recettes, le micro-BIC applique un abattement de 50 % pour une location meublée de longue durée. Au régime réel, le bailleur déduit ses charges et amortit le bien et le mobilier, ce qui ramène souvent le résultat imposable à zéro pendant des années. Depuis la loi de finances pour 2025, les amortissements déduits sont réintégrés dans le calcul de la plus-value lors de la revente, ce qui réduit l'avantage sur le long terme. Le loueur en meublé est en outre redevable de la cotisation foncière des entreprises (CFE) et doit déclarer son activité sur le guichet des formalités des entreprises.

Ces seuils et abattements sont ceux applicables aux revenus de 2025 déclarés en 2026 ; ils sont révisés régulièrement par les lois de finances et doivent être vérifiés chaque année sur impots.gouv.fr. La location meublée de tourisme non classée obéit à des règles plus restrictives depuis 2025 (micro-BIC limité à 15 000 € avec 30 % d'abattement) et n'est pas traitée ici.

Un propriétaire personne physique loue un deux-pièces hors zone tendue. En vide, le loyer de marché est de 700 € hors charges ; en meublé, après un investissement de 3 000 € de mobilier, il peut demander 780 €. Les charges déductibles hors amortissement (taxe foncière, assurance, copropriété non récupérable, intérêts) s'élèvent à 2 400 € par an.

Élément	Location vide	Location meublée
Loyer annuel hors charges	700 € × 12 = 8 400 €	780 € × 12 = 9 360 €
Dépôt de garantie encaissé	700 €	1 560 €
Préavis du locataire	3 mois	1 mois
Première échéance possible pour un congé du bailleur	3 ans	1 an
Régime micro : base imposable	8 400 € − 30 % = 5 880 €	9 360 € − 50 % = 4 680 €
Régime réel : base imposable (année 1)	8 400 € − 2 400 € = 6 000 €	9 360 € − 2 400 € − amortissements (bien et mobilier, souvent 4 000 à 6 000 €) = proche de 0 €

Au micro, le meublé rapporte 960 € de plus par an et affiche une base imposable inférieure de 1 200 €. En contrepartie, le bailleur supporte le renouvellement du mobilier, la CFE, une rotation des locataires plus fréquente avec des périodes de vacance, et une plus-value future calculée après réintégration des amortissements. Pour un locataire, le meublé coûte 80 € de plus par mois et 860 € de plus à l'entrée, mais lui permet de partir en un mois.

Le bail vide convient au bailleur qui recherche la stabilité, un locataire durable et une gestion légère, et au locataire qui s'installe pour plusieurs années avec ses propres meubles. Le bail meublé convient aux petites surfaces, aux étudiants et aux actifs mobiles, aux villes universitaires et aux bailleurs qui veulent conserver une possibilité de reprise annuelle et une fiscalité allégée, à condition d'équiper réellement le logement.

Dans les deux cas, le contrat doit suivre le contrat type de 2015, comporter les mentions obligatoires (surface habitable, loyer de référence en zone tendue, montant du dernier loyer du précédent locataire, liste des équipements) et être accompagné de ses annexes. Le générateur de bail d'habitation vide et celui de bail de location meublée reprennent le contrat type et adaptent la durée, le dépôt et les clauses de charges au régime choisi ; le second intègre l'inventaire du mobilier. Un état des lieux d'entrée détaillé, pièce par pièce et équipement par équipement, est indispensable dans les deux formules et conditionne la restitution du dépôt de garantie.