Bail meublé avec garant (caution solidaire) : modèle à remplir en ligne

Le garant dans un bail meublé : ce que l'on signe réellement

Le bail meublé est signé par le bailleur et le locataire ; le garant, lui, signe un acte de cautionnement séparé, annexé au bail, par lequel il s'engage à payer les loyers, charges, réparations locatives et indemnités d'occupation que le locataire ne paierait pas. L'acte est signé par le garant lui-même, qui reçoit un exemplaire du bail (loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, art. 22-1). Le garant n'est pas partie au bail : il ne peut ni le résilier ni s'opposer à sa reconduction, mais un avenant qui aggrave la dette garantie ne lui est pas opposable sans son accord.

Caution solidaire ou caution simple

La caution simple permet au garant d'exiger que le bailleur poursuive d'abord le locataire (bénéfice de discussion, Code civil, art. 2305). La caution solidaire, choisie dans la quasi-totalité des baux, supprime ce bénéfice : dès le premier impayé, le bailleur peut réclamer la somme au garant sans attendre. La renonciation doit figurer dans la mention apposée par la caution (art. 2297, al. 2). Le garant solidaire dispose toujours d'un recours contre le locataire pour récupérer ce qu'il a payé (art. 2308).

Les mentions obligatoires depuis la loi ELAN et la réforme des sûretés

Jusqu'en 2018, l'article 22-1 imposait une longue mention manuscrite, source de nombreuses nullités. La loi ELAN n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 l'a supprimée, autorisant un acte dactylographié ou électronique. Depuis le 1er janvier 2022 (ordonnance n° 2021-1192), le droit commun s'applique : à peine de nullité, la caution personne physique appose elle-même la mention qu'elle s'engage en qualité de caution à payer ce que doit le locataire, dans la limite d'un montant en principal et accessoires exprimé en toutes lettres et en chiffres (art. 2297). Exemple : pour un loyer de 700 € charges comprises garanti sur un bail d'un an renouvelable deux fois, un plafond de 25 200 € couvre trois ans de loyers.

Durée de l'engagement et sortie du garant

• Cautionnement à durée déterminée : le garant est tenu jusqu'au terme fixé, par exemple le bail initial et deux reconductions ; il ne peut pas se dégager avant.
• Cautionnement à durée indéterminée : le garant peut le résilier à tout moment par lettre recommandée, mais la résiliation ne prend effet qu'à la fin du bail en cours, reconduction comprise (art. 22-1).
• En colocation, l'acte identifie le colocataire garanti ; la caution est libérée six mois au plus tard après le congé de celui-ci (art. 8-1 VI).
• Le décès du garant ne met pas fin à la caution pour les dettes nées avant ; les héritiers ne répondent pas des loyers postérieurs.

Ce que le bailleur ne peut pas faire

Il ne peut pas cumuler un garant personne physique et une assurance des loyers impayés, sauf si le locataire est étudiant ou apprenti (art. 22-1) ; la garantie Visale exclut également tout autre garant. Un bailleur personne morale, hors SCI familiale, ne peut exiger un garant personne physique que d'un étudiant ou d'un apprenti. Il ne peut pas exiger du garant d'autres pièces que celles du décret n° 2015-1437 du 5 novembre 2015. Enfin, lorsque le bailleur est un professionnel, un cautionnement manifestement disproportionné aux revenus et au patrimoine du garant est réduit à ce qu'il pouvait supporter au jour de la signature (art. 2300).