Le Acte de caution en pratique
Se porter caution pour un locataire, c'est promettre au bailleur de payer à sa place s'il ne le fait pas. L'engagement est lourd : il porte sur les loyers, les charges et les réparations locatives, souvent pendant plusieurs années. La loi encadre donc strictement la forme de l'acte de cautionnement : un acte mal rédigé est nul et laisse le bailleur sans garantie.
Ce qu'est un cautionnement, simple ou solidaire
Le cautionnement est défini par l'article 2288 du Code civil, réécrit par l'ordonnance n° 2021-1192 du 15 septembre 2021 : le contrat par lequel une caution s'oblige envers le créancier à payer la dette du débiteur en cas de défaillance de celui-ci. Avec une caution simple, le bailleur doit d'abord poursuivre le locataire avant de se tourner vers le garant (bénéfice de discussion, art. 2305). Avec une caution solidaire, forme quasi systématique en matière de bail, le garant renonce à ce bénéfice : le bailleur peut lui réclamer directement les sommes impayées dès le premier incident.
La mention obligatoire de l'article 2297
Depuis le 1er janvier 2022, la caution personne physique doit apposer elle-même sur l'acte la mention qu'elle s'engage en qualité de caution à payer au bailleur ce que lui doit le locataire en cas de défaillance, dans la limite d'un montant en principal et accessoires exprimé en toutes lettres et en chiffres (art. 2297 du Code civil). Si elle renonce au bénéfice de discussion ou de division, la mention doit le préciser. L'ancienne exigence de recopier à la main le texte de l'article 22-1 de la loi de 1989 a été supprimée, mais la mention reste indispensable à peine de nullité, et elle peut être apposée sur un support électronique.
Les règles propres au bail d'habitation
L'article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 ajoute plusieurs exigences. L'acte indique le montant du loyer et ses conditions de révision, tels qu'ils figurent au bail. Le bailleur remet à la caution un exemplaire du contrat de location. Il ne peut pas cumuler un cautionnement et une assurance loyers impayés, sauf si le locataire est étudiant ou apprenti. Il ne peut pas non plus refuser une caution au motif qu'elle ne réside pas en France. Enfin, lorsque le locataire ne paie plus, le commandement de payer doit être signifié à la caution dans les 15 jours ; à défaut, elle n'est pas tenue des pénalités et intérêts de retard (art. 24).
Durée de l'engagement et résiliation
Le cautionnement peut être conclu pour une durée déterminée : la caution ne peut alors pas se dégager avant son terme, mais elle est libérée automatiquement ensuite. S'il est conclu pour une durée indéterminée, ou sans indication de durée, la caution peut le résilier unilatéralement à tout moment ; la résiliation prend effet au terme du bail en cours, initial, reconduit ou renouvelé, pendant lequel le bailleur en reçoit notification (art. 22-1). Les dettes nées avant cette date restent garanties.
Colocation et étendue de la garantie
En colocation, la caution d'un colocataire qui donne congé est libérée lorsqu'un nouveau colocataire le remplace au bail, et au plus tard 6 mois après la fin de son préavis (art. 8-1, VI). Le cautionnement ne peut pas excéder ce qui est dû par le locataire (art. 2294) ; si le loyer est augmenté par avenant, l'accord de la caution est nécessaire pour que sa garantie s'étende au nouveau montant.
Notre générateur rédige l'acte, convertit le montant garanti en lettres et prépare l'emplacement de la mention que la caution doit apposer elle-même avant de signer.
Questions fréquentes
Depuis le 1er janvier 2022, la loi n'impose plus de recopier un texte précis à la main. L'article 2297 du Code civil exige que la caution personne physique appose elle-même une mention indiquant qu'elle s'engage à payer ce que doit le locataire en cas de défaillance, dans la limite d'un montant exprimé en chiffres et en lettres. Cette mention peut être manuscrite ou saisie par la caution sur un support électronique. Sans elle, le cautionnement est nul. Une caution personne morale n'y est pas soumise.