Avenant au bail d'habitation : modèle pour modifier un bail

Un bail d'habitation vit plusieurs années, et les situations changent : un colocataire part, un conjoint s'installe, le bailleur autorise un animal ou des travaux, les parties conviennent d'un nouveau loyer après rénovation. Plutôt que de résilier le bail et d'en signer un nouveau, ce qui remettrait tout à zéro, on signe un avenant : un accord écrit qui modifie certaines clauses et laisse les autres intactes.

Ce qu'est un avenant et ce qu'il peut modifier

L'article 1193 du Code civil pose que les contrats ne peuvent être modifiés que du consentement mutuel des parties. L'avenant est l'écrit qui matérialise cet accord. Il doit identifier le bail d'origine (date, parties, logement), énoncer précisément la ou les clauses modifiées et leur nouvelle rédaction, fixer sa date d'effet et rappeler que toutes les autres stipulations demeurent inchangées. Il est signé par toutes les parties au bail : le bailleur et chaque locataire ou colocataire. Un avenant non signé par l'un des colocataires ne lui est pas opposable.

Les limites : la loi de 1989 est d'ordre public

Les dispositions de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 s'imposent aux parties (art. 2). Un avenant ne peut donc pas réduire la durée légale du bail, porter le dépôt de garantie au-delà du plafond, allonger le préavis du locataire ou introduire une clause interdite par l'article 4. Toute stipulation en ce sens serait réputée non écrite, même signée par le locataire. En revanche, l'avenant peut toujours améliorer la situation du locataire : baisse de loyer, autorisation d'animaux, prise en charge de travaux par le bailleur.

Modifier le loyer en cours de bail

En dehors de la révision annuelle selon l'IRL, le loyer ne peut être augmenté en cours de bail que dans un cas : lorsque le bailleur réalise des travaux d'amélioration, une majoration peut être convenue par avenant, ou par une clause du bail (art. 17-1, II). En zone tendue, la majoration reste limitée par l'encadrement des loyers. Le loyer manifestement sous-évalué ne peut être réévalué qu'au renouvellement, selon la procédure de l'article 17-2, avec une proposition faite au moins 6 mois avant le terme. Une diminution du loyer, elle, est toujours possible par avenant.

Arrivée ou départ d'un colocataire

L'entrée d'un nouveau colocataire dans un bail existant se fait par avenant signé par le bailleur, les colocataires en place et le nouvel arrivant, qui devient cotitulaire avec les mêmes droits et obligations. Le départ d'un colocataire, lui, résulte de son congé ; l'avenant constate alors la sortie et, le cas échéant, l'arrivée de son remplaçant, ce qui met fin à la solidarité du sortant (art. 8-1, VI). Le garant d'un locataire doit consentir par écrit à toute modification qui étend son engagement, par exemple une hausse de loyer, sans quoi sa garantie reste limitée aux conditions initiales (art. 2294 du Code civil).

Autres modifications courantes

L'avenant sert aussi à changer le mode de paiement, le montant des provisions pour charges, la date de paiement du loyer, à autoriser des travaux réalisés par le locataire en précisant le sort des aménagements à la sortie, à prolonger un bail de courte durée, ou à changer l'affectation d'une pièce. Un changement de bailleur, après une vente, ne nécessite pas d'avenant : le bail se poursuit de plein droit avec l'acquéreur (art. 1743 du Code civil), qui informe le locataire de ses coordonnées.

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