Augmentation de loyer : révision IRL, plafonds, DPE F/G, zone tendue

Le loyer est fixé librement à la signature du bail, sauf en zone tendue (art. 17 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989). Une fois le bail signé, le bailleur ne peut plus le modifier à sa guise. Trois mécanismes seulement permettent une augmentation :

• la révision annuelle indexée sur l'IRL, si le bail contient une clause de révision (art. 17-1, I) ;
• la majoration pour travaux d'amélioration, convenue par une clause du bail ou un avenant (art. 17-1, II) ;
• la réévaluation au renouvellement d'un loyer manifestement sous-évalué, avec un préavis de 6 mois et des références de loyers (art. 17-2).

En dehors de ces cas, une augmentation imposée par courrier, par SMS ou par une nouvelle quittance est sans valeur. Le locataire peut continuer à payer l'ancien loyer. Ces règles sont d'ordre public : une clause du bail qui prévoirait une hausse fixe de 3 % par an, ou une révision libre, est réputée non écrite (art. 4).

Les mêmes règles s'appliquent au bail meublé de résidence principale (art. 25-9 renvoie aux art. 17-1 et 17-2) et au bail mobilité, qui ne peut pas être révisé du tout (art. 25-13).

Quatre conditions

1. Le bail contient une clause de révision. Sans clause, le loyer reste fixe pendant toute la durée du bail, même pour 6 ans.
2. La révision intervient une fois par an, à la date prévue au bail ou, à défaut, à la date anniversaire de sa signature.
3. La hausse ne dépasse pas la variation de l'IRL entre l'indice de référence du bail et le même trimestre un an plus tard. L'IRL est publié chaque trimestre par l'INSEE, autour du 15 janvier, du 15 avril, du 15 juillet et du 15 octobre.
4. Le bailleur manifeste sa volonté d'appliquer la révision. Elle ne joue pas automatiquement.

La formule

Nouveau loyer = loyer actuel (hors charges) × nouvel IRL / IRL de référence

Le trimestre de référence est celui indiqué dans le bail ; à défaut, c'est le dernier indice publié à la date de signature (art. 17-1, I). D'une année sur l'autre, on compare toujours le même trimestre : le nouvel indice est celui du même trimestre, un an plus tard. Le résultat s'arrondit au centime.

Le délai d'un an : la révision n'est jamais rétroactive

Depuis la loi ALUR du 24 mars 2014, le bailleur dispose d'un an à compter de la date de révision pour la réclamer. Passé ce délai, il est « réputé avoir renoncé au bénéfice de cette clause pour l'année écoulée » (art. 17-1, I, al. 2). Lorsqu'il la réclame dans le délai, la révision prend effet à la date de la demande, sans rappel pour les mois antérieurs. Un bailleur qui a oublié de réviser pendant trois ans ne peut donc ni exiger d'arriérés, ni cumuler trois années d'indice en une fois : il repart de l'indice de l'année en cours, appliqué au dernier loyer effectivement payé.

Un bail vide signé le 1er juillet 2024 fixe un loyer de 800 € hors charges et retient comme indice de référence l'IRL du 2e trimestre 2024. Le bail prévoit une révision chaque 1er juillet. Pour l'exemple, nous retenons un IRL de référence de 145,17 et un nouvel IRL (2e trimestre 2025) de 145,80 ; vérifiez toujours les valeurs en vigueur sur insee.fr avant de calculer.

Étape	Calcul	Résultat
Coefficient de variation	145,80 / 145,17	1,00434 (+0,43 %)
Nouveau loyer hors charges	800 € × 1,00434	803,47 €
Hausse mensuelle	803,47 − 800	3,47 €
Hausse annuelle	3,47 € × 12	41,64 €

Si le bailleur n'envoie sa demande que le 15 mars 2026, le nouveau loyer de 803,47 € s'applique à compter du loyer d'avril 2026, sans rattrapage des 9 mois écoulés. S'il attend le 2 juillet 2026, la révision de 2025 est perdue : il ne pourra appliquer que celle de 2026, calculée sur le loyer de 800 € avec l'IRL du 2e trimestre 2026.

Les charges ne suivent pas l'IRL : la provision pour charges évolue par la régularisation annuelle sur justificatifs (art. 23), un point souvent confondu avec la révision du loyer.

La loi n° 2021-1104 du 22 août 2021, dite « Climat et résilience », a inséré dans la loi de 1989 une interdiction d'augmenter le loyer des passoires énergétiques. Depuis le 24 août 2022, pour un logement dont le DPE est classé F ou G :

• la révision annuelle IRL ne peut pas être appliquée, même si le bail contient une clause (art. 17-1, I, dernier alinéa) ;
• aucune hausse au renouvellement pour loyer sous-évalué n'est possible (art. 17-2) ;
• à la relocation, le loyer du nouveau locataire ne peut pas dépasser le dernier loyer du locataire précédent (art. 18 et décret d'encadrement en zone tendue ; art. 17 hors zone tendue) ;
• aucune majoration pour travaux ne peut être stipulée tant que le logement reste F ou G.

Le gel se lève lorsqu'un nouveau DPE, réalisé après travaux, classe le logement en E ou mieux. Le bailleur retrouve alors le droit de réviser, à compter de la prochaine date anniversaire, sans rattrapage des années gelées.

S'y ajoute le calendrier de décence énergétique (art. 6 de la loi de 1989 et décret n° 2021-19 du 11 janvier 2021) : depuis le 1er janvier 2025, un logement classé G ne peut plus être mis en location ni voir son bail renouvelé ; les logements F suivront au 1er janvier 2028 et les E au 1er janvier 2034. Le locataire d'un logement G peut demander au juge des travaux, une réduction du loyer ou la suspension du loyer, mais n'est pas autorisé à cesser de payer de lui-même.

Le plafonnement du loyer entre deux locataires

Dans les communes classées en zone tendue (décret n° 2013-392 du 10 mai 2013 modifié), un décret annuel pris sur le fondement de l'art. 18 plafonne le loyer d'un nouveau locataire au dernier loyer appliqué au précédent, révisé de l'IRL si cette révision n'a pas eu lieu dans les 12 derniers mois. Le décret est reconduit chaque année pour la période du 1er août au 31 juillet. Deux exceptions permettent de dépasser ce plafond :

• des travaux d'amélioration réalisés depuis le dernier bail, d'un montant au moins égal à la moitié de la dernière année de loyer : la hausse annuelle est alors limitée à 15 % du coût TTC des travaux ;
• un loyer manifestement sous-évalué : la hausse est limitée à la moitié de la différence entre le loyer de référence du voisinage et l'ancien loyer.

Le plafonnement ne s'applique pas si le logement est resté vacant plus de 18 mois ou en cas de première location. Le bail doit mentionner le loyer du précédent locataire (art. 3) ; en cas d'omission, le locataire peut le demander et, à défaut de réponse dans le mois, saisir le juge.

L'encadrement par loyer de référence

Dans les agglomérations qui ont adopté le dispositif expérimental de l'art. 140 de la loi ELAN (Paris, Lille, Lyon et Villeurbanne, Montpellier, Bordeaux, Est Ensemble, Plaine Commune, Pays basque, Grenoble-Alpes Métropole notamment), le loyer ne peut en outre pas dépasser un loyer de référence majoré fixé chaque année par arrêté préfectoral, par quartier, nombre de pièces et époque de construction. Un complément de loyer n'est possible que pour des caractéristiques exceptionnelles, et jamais pour un logement F ou G. Le locataire dispose de 3 mois après la signature pour contester un complément de loyer devant la commission départementale de conciliation. L'expérimentation court jusqu'en novembre 2026.

À l'échéance du bail (3 ans pour un bailleur personne physique, 6 ans pour une société, 1 an en meublé), le bailleur peut proposer un nouveau loyer s'il démontre que le loyer actuel est manifestement sous-évalué par rapport aux loyers du voisinage. La procédure est stricte :

1. Proposition notifiée au moins 6 mois avant le terme du bail, par recommandé, acte de commissaire de justice ou remise en main propre, reproduisant les alinéas de l'art. 17-2 et accompagnée de références de loyers comparables : au moins 3, et 6 dans les agglomérations de plus d'un million d'habitants, dont deux tiers de locataires en place depuis plus de 3 ans.
2. Le locataire a 2 mois pour répondre. À défaut d'accord, l'une des parties saisit la commission départementale de conciliation, puis le juge, qui doit être saisi avant le terme du bail. Sans saisine, le bail se renouvelle à l'ancien loyer.
3. La hausse retenue est lissée par tiers sur 3 ans, et par sixième sur 6 ans si elle dépasse 10 % de l'ancien loyer.

En zone tendue, la hausse est de plus plafonnée à la moitié de la différence avec le loyer de référence, et elle est exclue pour les logements F ou G. Le bailleur qui n'a pas respecté le délai de 6 mois ou le formalisme ne peut pas augmenter le loyer avant le renouvellement suivant.

Bailleur : appliquer une révision ou modifier le bail

Une révision IRL se notifie par un simple courrier indiquant l'ancien loyer, les deux indices et le nouveau montant, avant la date anniversaire ou dans l'année qui suit. Toute autre modification, comme une majoration pour travaux, l'ajout d'une clause de révision absente ou l'ajout d'un colocataire, passe par un avenant au bail signé des deux parties. Pour un nouveau contrat, le générateur de bail d'habitation vide intègre la clause de révision, l'indice de référence et, en zone tendue, la mention du loyer du précédent locataire.

Locataire : vérifier et contester

Refaites le calcul avec les indices INSEE. Si la hausse dépasse la variation de l'IRL, si elle porte sur plus d'une année, si le bail ne contient pas de clause de révision ou si le logement est classé F ou G, écrivez au bailleur en citant l'art. 17-1 et continuez à payer l'ancien loyer. Un trop-perçu se réclame dans un délai de 3 ans (art. 7-1). En cas de désaccord persistant, la commission départementale de conciliation est gratuite et sa saisine est un préalable utile avant le juge des contentieux de la protection. La révision est souvent confondue avec la régularisation des charges : ce sont deux opérations distinctes, avec leurs propres règles et justificatifs.