Vos droits, en clair
Chaque année, le bailleur compare les provisions pour charges versées par le locataire aux dépenses réelles de l'immeuble et lui réclame la différence, ou la lui rembourse. Cette régularisation des charges est source de nombreux litiges : montants surprenants, absence de détail, charges qui n'ont rien à faire dans le décompte. La loi encadre strictement l'exercice, et le locataire dispose de vrais arguments.
Quelles charges peuvent être récupérées ?
Seules les charges récupérables énumérées par le décret n° 87-713 du 26 août 1987 peuvent être refacturées au locataire : entretien des parties communes et des espaces verts, ascenseur, eau, chauffage collectif, électricité des communs, taxe d'enlèvement des ordures ménagères, une partie de la rémunération du gardien. En revanche, les honoraires du syndic ou du gestionnaire, la taxe foncière, les gros travaux, le ravalement, l'assurance de l'immeuble ou les frais de contentieux restent à la charge du propriétaire (art. 23 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989). Toute somme réclamée en dehors de cette liste peut être refusée.
Les obligations du bailleur avant de régulariser
Un mois avant la régularisation, le bailleur doit communiquer au locataire le décompte par nature de charges (eau, chauffage, entretien, etc.), le mode de répartition entre les locataires de l'immeuble et, pour un immeuble collectif, une note sur le calcul des charges de chauffage et d'eau chaude. Pendant les 6 mois qui suivent l'envoi du décompte, les pièces justificatives (factures, contrats d'entretien, relevés de compteurs) doivent être tenues à la disposition du locataire, qui peut en demander une copie. Une régularisation qui se résume à un montant global, sans décompte, ne respecte pas l'article 23.
Régularisation tardive : quels droits pour le locataire ?
Le bailleur dispose de 3 ans pour réclamer des charges impayées (art. 7-1 de la loi de 1989) : au-delà, la dette est prescrite. Lorsque la régularisation n'a pas été effectuée avant la fin de l'année civile qui suit l'année d'exigibilité des charges, le locataire peut exiger de payer le rappel en 12 mensualités. Enfin, si les provisions demandées sont manifestement déconnectées des dépenses réelles, elles doivent être ajustées : elles sont fixées sur la base du budget prévisionnel ou des résultats de l'année précédente.
Location meublée : le forfait de charges
Dans un bail meublé, le bailleur peut choisir un forfait de charges au lieu des provisions (art. 25-10 de la loi de 1989). Le forfait, fixé dans le bail, ne donne lieu à aucune régularisation, ni en plus ni en moins. Si votre bail meublé prévoit un forfait, toute demande de rappel de charges est infondée.
La démarche à suivre
Commencez par une lettre recommandée demandant le décompte et l'accès aux justificatifs, en contestant précisément les postes non récupérables ou non justifiés, et en indiquant que le paiement est réservé jusqu'à leur communication. Payer sans réserve les postes incontestés est une bonne pratique. En cas de désaccord persistant, saisissez gratuitement la commission départementale de conciliation, puis, au besoin, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire, sans avocat obligatoire.
Notre générateur rédige votre contestation à partir des postes que vous signalez, rappelle au bailleur ses obligations de communication et le délai de prescription, et prépare la saisine de la commission de conciliation.
Questions fréquentes
Pas avant d'avoir reçu le décompte par nature de charges et le mode de répartition, que la loi impose au bailleur de communiquer un mois avant la régularisation (art. 23 de la loi du 6 juillet 1989). Demandez-les par lettre recommandée, ainsi que l'accès aux justificatifs. Réglez sans attendre les postes que vous ne contestez pas, pour montrer votre bonne foi, et réservez le solde jusqu'à réception des pièces. Un bailleur qui ne produit rien ne pourra pas obtenir condamnation devant le juge.