Contestation d'une régularisation de charges sans justificatifs : ce qu'il faut savoir en 2026
Ce que le bailleur doit vous montrer
Les charges récupérables sont exigibles « sur justification » (loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, art. 23). Concrètement, le bailleur doit vous adresser, un mois avant la régularisation annuelle, un décompte par nature de charges (eau, chauffage, entretien, ascenseur, taxe d'ordures ménagères…) et, dans un immeuble collectif, le mode de répartition entre les logements. Pendant les six mois qui suivent l'envoi de ce décompte, les pièces justificatives (factures, contrats d'entretien, relevés de compteurs, budget de la copropriété) doivent être tenues à votre disposition. Depuis la loi ALUR, le bailleur doit aussi, à votre demande, vous transmettre le récapitulatif des charges du logement par voie postale ou dématérialisée.
Les situations de refus les plus courantes
- Un simple chiffre sur l'avis d'échéance (« régularisation : 480 € ») sans aucun décompte.
- Un décompte global de copropriété, non ventilé entre charges récupérables et non récupérables.
- Une consultation impossible : rendez-vous refusé, pièces « chez le syndic », délai de six mois laissé expirer sans réponse.
- Des estimations au lieu des dépenses réelles, faute d'approbation des comptes.
Dans tous ces cas, la demande n'est pas justifiée au sens de l'article 23.
Comment rédiger votre contestation
Votre lettre recommandée doit rappeler la date de réception de la demande, la période concernée et le montant réclamé, puis exiger soit l'envoi de copies, soit une date de consultation des pièces. Demandez le décompte par nature, la clé de répartition (tantièmes, surface, compteurs individuels) et la ventilation entre charges récupérables et non récupérables au sens du décret n° 87-713 du 26 août 1987. Précisez que le paiement du complément est suspendu jusqu'à réception de ces éléments, tout en continuant à régler le loyer et les provisions mensuelles : c'est au créancier de prouver sa créance (Code civil, art. 1353). Le modèle pré-coche la demande de copies et la mention de la conciliation.
Si le bailleur ne justifie toujours pas
Le juge peut refuser toute somme non justifiée et, dans le sens inverse, ordonner la restitution des provisions versées qui ne sont adossées à aucune dépense prouvée. Votre action en remboursement se prescrit par trois ans (art. 7-1) ; la Cour de cassation fait courir ce délai à compter du jour de la régularisation. Avant le juge des contentieux de la protection, la commission départementale de conciliation peut être saisie sans frais pour les litiges de charges ; un conciliateur de justice est aussi possible.
Cas particuliers à connaître
En location meublée, les mêmes règles s'appliquent si les charges sont payées par provisions (art. 25-10). En revanche, avec un forfait de charges, aucune régularisation ni justification ne peut être exigée : le forfait est fixe, sauf révision annuelle prévue au bail. En bail mobilité, le forfait est obligatoire. Exemple : un bailleur réclame 600 € de complément sans décompte ; vous demandez les pièces par recommandé, il ne répond pas dans le délai fixé ; vous pouvez refuser de payer et saisir la commission.
Questions fréquentes
Vous pouvez suspendre le paiement du complément réclamé tant que le bailleur ne justifie pas les dépenses, en l'écrivant dans votre lettre. Continuez en revanche à payer le loyer et les provisions mensuelles prévues au bail, sous peine de vous exposer à la clause résolutoire. Si le bailleur finit par produire des pièces probantes, la somme justifiée devient exigible.