Contestation de la part du salaire du gardien dans les charges : ce qu'il faut savoir en 2026
La règle des 75 % et des 40 %
La liste des charges récupérables est limitative (loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, art. 23 ; décret n° 87-713 du 26 août 1987). Pour un gardien ou un concierge, la part récupérable dépend des tâches prévues par son contrat de travail :
- 75 % de sa rémunération et des charges sociales et fiscales associées s'il assure l'entretien des parties communes et l'élimination des rejets (sortie des poubelles, nettoyage des locaux à ordures) ;
- 40 % s'il n'assure que l'une de ces deux tâches ;
- 0 % s'il n'assure aucune d'elles, par exemple un gardien chargé uniquement de surveillance ou d'accueil.
Ces pourcentages sont forfaitaires : le bailleur n'a pas à prouver le temps passé à chaque tâche, mais il ne peut pas les dépasser.
Ce qui reste toujours à la charge du bailleur
Même dans la limite de 75 % ou 40 %, certains éléments ne sont jamais récupérables : le salaire en nature (notamment l'avantage que représente le logement de fonction), l'intéressement et la participation, les indemnités de départ ou de licenciement, les primes de départ à la retraite, la cotisation de mutuelle prise en charge par l'employeur, la cotisation à la médecine du travail et la participation à l'effort de construction. Les frais d'encadrement du gardien par le syndic ne sont pas non plus récupérables. Le remplacement du gardien par un tiers pendant ses repos hebdomadaires et ses congés, ou en cas de force majeure, ne modifie pas le pourcentage applicable.
Gardien, employé d'immeuble ou entreprise : ne confondez pas
Lorsque l'entretien est confié à un employé d'immeuble qui n'est pas gardien, sa rémunération est en principe récupérable en totalité pour les tâches d'entretien et de rejets. Lorsque ces tâches sont confiées à une entreprise de nettoyage, le coût de la prestation est récupérable dans les mêmes limites de tâches, pour la dépense effectivement acquittée par le bailleur. Le piège classique consiste à cumuler un gardien refacturé à 75 % et une entreprise de nettoyage refacturée en plus pour les mêmes tâches : demandez le contrat de travail du gardien ou sa fiche de poste et le contrat d'entretien pour le vérifier.
Les pièces à réclamer
Dans votre lettre, demandez : la ligne « gardiennage » du décompte de copropriété, la part retenue comme récupérable et le pourcentage appliqué, la description des tâches du gardien, et le détail des éléments de rémunération pris en compte. Ces pièces doivent être tenues à votre disposition pendant six mois après l'envoi du décompte (art. 23). Le modèle pré-coche ce poste, la demande de remboursement et la demande de copies.
Calculer ce qu'on vous doit
Exemple : le décompte de copropriété impute à votre lot 900 € de gardiennage pour l'année, refacturés à 100 %. Le gardien sort les poubelles et nettoie les parties communes : seuls 675 € sont récupérables, avant même d'exclure l'avantage en nature. Vous pouvez réclamer au moins 225 € pour l'année, et remonter sur trois ans (art. 7-1), le délai courant à compter de chaque régularisation. Dans le parc social, un décret distinct (n° 82-955 du 9 novembre 1982) prévoit des règles comparables : vérifiez le texte applicable à votre bailleur.
Questions fréquentes
Non. Ce qui compte est l'accomplissement, prévu par son contrat de travail, de l'entretien des parties communes et de l'élimination des rejets. S'il assure ces deux tâches, 75 % sont récupérables même s'il fait aussi de la surveillance ; s'il n'en assure qu'une, 40 %. Les 25 % ou 60 % restants correspondent forfaitairement à ses autres missions, à la charge du bailleur.