La mise en demeure est-elle obligatoire avant le commandement de payer ?

Non. Le commandement de payer peut être délivré directement. La mise en demeure reste néanmoins recommandée : elle coûte le prix d'un recommandé, prouve que vous avez cherché une solution amiable, fait courir les intérêts au taux légal et permet d'informer la caution. Beaucoup de locataires régularisent à ce stade, ce qui évite les frais de commissaire de justice, qui sont avancés par le bailleur.

Puis-je faire jouer la caution dès le premier impayé ?

Oui, la caution s'est engagée à payer à la place du locataire défaillant. Informez-la par lettre recommandée en joignant le décompte. Si vous faites ensuite délivrer un commandement de payer au locataire, il doit être signifié à la caution dans les 15 jours, faute de quoi elle n'est pas tenue des pénalités ni des intérêts de retard. Pour une garantie Visale, la déclaration se fait en ligne auprès d'Action Logement, qui vous rembourse puis se retourne contre le locataire.

Le locataire propose de payer en plusieurs fois : dois-je accepter ?

Vous n'y êtes pas obligé, mais un échéancier écrit et signé est souvent la meilleure façon de récupérer la dette, à condition que le loyer courant soit intégralement repris. Prévoyez que tout retard sur une échéance rend le solde immédiatement exigible. Sachez que le juge, s'il est saisi, peut de toute façon accorder des délais de paiement au locataire qui a recommencé à payer son loyer, et suspendre la clause résolutoire pendant ce temps.

Puis-je expulser le locataire moi-même ?

Jamais. Seule une décision de justice, suivie d'un commandement de quitter les lieux et, au besoin, du concours de la force publique, permet une expulsion. Changer les serrures, couper l'électricité ou retirer les affaires du locataire expose le bailleur à des poursuites pénales et à des dommages et intérêts. L'expulsion est en outre suspendue pendant la trêve hivernale, du 1er novembre au 31 mars, sauf exceptions limitées.

Que se passe-t-il si le locataire touche l'APL ?

Si l'aide au logement vous est versée directement, vous devez signaler l'impayé à la CAF ou à la MSA dans les deux mois qui suivent sa constitution. L'organisme peut maintenir l'aide à condition qu'un plan d'apurement soit mis en place, et il transmet le dossier à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions. Ne pas signaler l'impayé peut entraîner la suspension de l'aide, ce qui aggrave la dette.

Loyers impayés : lettre de mise en demeure au locataire

Vos droits, en clair

Un loyer qui n'arrive pas est rarement un oubli isolé. Plus le bailleur réagit tôt, plus il a de chances d'être payé. La mise en demeure est la première étape formelle : elle chiffre la dette, rappelle les engagements du bail et annonce la procédure qui suivra.

Première étape : la mise en demeure

Dès le premier mois impayé, après un rappel amiable, envoyez au locataire une lettre recommandée avec accusé de réception. Elle liste les loyers et charges dus, mois par mois, fixe un dernier délai de paiement et précise que, faute de règlement, un commandement de payer sera délivré. Elle n'est pas obligatoire avant le commandement, mais elle prouve votre bonne foi, ouvre le dialogue sur un éventuel échéancier et fait courir les intérêts au taux légal (art. 1231-6 du Code civil). Si le loyer est garanti par une caution, informez-la par le même courrier.

Le commandement de payer et la clause résolutoire

Tout bail d'habitation contient en principe une clause résolutoire pour défaut de paiement du loyer, des charges ou du dépôt de garantie. Pour la mettre en œuvre, un commandement de payer doit être délivré par un commissaire de justice. Depuis la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, la clause produit effet si le locataire n'a pas réglé sa dette dans les 6 semaines qui suivent le commandement, contre 2 mois auparavant (art. 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989). Le commandement doit reproduire certaines mentions obligatoires, notamment ce délai et la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement. Lorsqu'une personne physique s'est portée caution, le commandement lui est signifié dans les 15 jours, sans quoi elle ne peut être tenue aux pénalités ni aux intérêts de retard.

La saisine du juge

Passé le délai, le bailleur assigne le locataire devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire pour faire constater la résiliation, obtenir la condamnation au paiement et l'expulsion. L'assignation est notifiée au préfet au moins 6 semaines avant l'audience. Le juge peut accorder des délais de paiement au locataire qui a repris le versement du loyer courant, et suspendre les effets de la clause résolutoire pendant ce temps. L'expulsion ne peut pas être exécutée pendant la trêve hivernale, du 1er novembre au 31 mars (art. L.412-6 du Code des procédures civiles d'exécution).

Caution, Visale, CAF : qui prévenir et quand

Si le bail est couvert par la garantie Visale d'Action Logement, déclarez l'impayé en ligne dès le premier loyer manquant, dans le délai prévu par le contrat de cautionnement, sinon la prise en charge peut être refusée. Si une assurance loyers impayés a été souscrite, respectez de même les délais de déclaration de la police. Lorsque l'aide au logement est versée directement au bailleur, l'impayé doit être signalé à la CAF ou à la MSA dans un délai de deux mois (art. R.824-1 du Code de la construction et de l'habitation) : l'aide est alors maintenue le temps d'un plan d'apurement.

Les erreurs à éviter

Ne changez jamais les serrures, ne coupez pas l'eau ou l'électricité et n'entrez pas dans le logement sans accord : ces actes constituent des infractions pénales, quelle que soit la dette. N'attendez pas non plus plusieurs mois : les loyers se prescrivent par 3 ans (art. 7-1 de la loi de 1989) et une dette importante devient difficile à recouvrer, même avec un jugement.

Notre générateur établit le décompte des sommes dues, rédige la mise en demeure et rappelle au locataire, comme à la caution, les étapes qui suivront. Le courrier s'envoie en recommandé.

Questions fréquentes

Dès le premier loyer impayé. Rien n'impose d'attendre plusieurs mois : envoyez une mise en demeure en recommandé après un rappel amiable, puis faites délivrer un commandement de payer par commissaire de justice si la situation ne se régularise pas. La clause résolutoire produit effet 6 semaines après le commandement resté sans paiement (art. 24 de la loi du 6 juillet 1989). Agir tôt limite la dette et permet souvent de trouver un échéancier avant la phase judiciaire.

Loyers impayés : mise en demeure à adresser au locataire

Vous (le bailleur)