Plan d'apurement d'une dette locative : ce qu'il faut savoir en 2026
Un accord distinct du loyer courant
La règle d'or d'un plan d'apurement est de séparer deux flux : le loyer et les charges du mois, payés à leur échéance normale, et la mensualité de remboursement de l'arriéré. Le plan doit l'écrire noir sur blanc, car un versement unique mal affecté brouille le décompte et, à défaut d'indication, l'imputation des paiements suit l'ordre légal, qui ne correspond pas toujours à l'intention des parties (art. 1342-10 du Code civil). Exemple : arriéré de 2 400 € pour un loyer de 600 € ; le locataire paie 600 € le 5 de chaque mois et 200 € supplémentaires le 15, pendant douze mois. Joignez le décompte détaillé de la dette, mois par mois.
Aide au logement et CAF
Si le bailleur perçoit directement l'aide au logement, il doit signaler l'impayé à la CAF ou à la MSA dans les deux mois suivant sa constitution, en principe lorsque la dette atteint deux fois le montant mensuel du loyer et des charges, aide déduite. L'organisme maintient alors l'aide pendant une période de six mois en principe, le temps de mettre en place un plan d'apurement ; il faut lui transmettre le plan signé. Si le plan est respecté, l'aide continue d'être versée ; en cas d'échec, elle peut être suspendue. Le Fonds de solidarité pour le logement du département peut aussi accorder une aide ou un prêt pour solder une partie de la dette : mentionnez-le dans le plan si une demande est en cours.
Les clauses à soigner
- Reconnaissance de la dette : le montant arrêté à une date précise, signé par le locataire, interrompt la prescription de trois ans (art. 7-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et art. 2240 du Code civil).
- Suspension des poursuites : le bailleur s'engage à ne pas délivrer de commandement ni saisir le juge tant que le plan est respecté.
- Défaillance : après une ou deux échéances impayées et une mise en demeure restée sans effet, le solde redevient exigible.
- Absence de frais : ni frais de relance ni pénalités ne peuvent être ajoutés (art. 4 de la loi du 6 juillet 1989).
- Caution : si un garant s'est engagé, informez-le du plan.
Plan amiable et délais judiciaires
Si un commandement de payer a déjà été délivré et que l'affaire vient devant le juge, celui-ci peut accorder des délais de paiement dans la limite de trois ans et suspendre les effets de la clause résolutoire, à condition que le locataire soit en mesure de régler sa dette et ait repris le paiement intégral du loyer courant avant l'audience (art. 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989). Un plan amiable déjà respecté est un argument précieux pour les deux parties. Précisez dans le plan si le bailleur renonce, tant qu'il est exécuté, à se prévaloir de la clause résolutoire.
Quand la dette dépasse les capacités du locataire
Si la dette locative s'ajoute à d'autres crédits ou factures impossibles à honorer, le locataire peut déposer un dossier de surendettement à la Banque de France. La recevabilité du dossier suspend en principe les procédures d'exécution, et la commission peut imposer un plan de remboursement qui s'impose au bailleur. Un plan d'apurement irréaliste n'aide personne : calibrez la mensualité sur le reste à vivre du locataire.
Questions fréquentes
Il ne l'empêche pas en lui-même, mais le bailleur qui s'engage à suspendre ses poursuites tant que les échéances sont respectées ne peut pas, dans le même temps, engager la procédure. Si un commandement a déjà été délivré, le respect du plan sera un élément déterminant pour que le juge accorde des délais et suspende la clause résolutoire.