Loyer impayé : que faire en tant que propriétaire, étape par étape

Un loyer est dû à la date fixée par le bail, en général le 1er ou le 5 du mois. Dès le lendemain, le bailleur peut relancer. Un simple message ou un appel règle la plupart des retards : virement oublié, changement de banque, difficulté passagère. Gardez une trace écrite de chaque échange.

Si le loyer n'est toujours pas réglé après 8 à 10 jours, envoyez un courrier de relance, puis, au plus tard à la fin du premier mois impayé, une mise en demeure en lettre recommandée avec accusé de réception. Elle détaille les sommes dues mois par mois, loyer et charges, fixe un dernier délai de 8 à 15 jours et annonce le commandement de payer. Elle n'est pas obligatoire avant le commandement, mais elle fait courir les intérêts au taux légal (art. 1231-6 du Code civil) et prouve votre bonne foi devant le juge, qui vérifie toujours si le bailleur a cherché une solution amiable.

À ce stade, proposez un échéancier écrit si le locataire est de bonne foi : un plan d'apurement signé vaut reconnaissance de la dette, interrompt la prescription (art. 2240 du Code civil) et évite des mois de procédure. Le loyer courant doit toutefois continuer d'être payé en parallèle.

Attention : le bail d'habitation ne peut pas prévoir de pénalités de retard ; une telle clause est réputée non écrite (art. 4 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989). Seuls les intérêts au taux légal, à compter de la mise en demeure, peuvent s'ajouter à la dette.

Garantie	Quand agir	Comment	Ce que vous risquez en cas de retard
Caution personne physique (parent, proche)	Dès le premier impayé	Courrier recommandé avec copie de la mise en demeure ; commandement de payer signifié à la caution dans les 15 jours (art. 24 IV de la loi de 1989)	La caution n'est plus tenue aux intérêts ni aux pénalités de retard si le commandement ne lui est pas signifié dans ce délai
Garantie Visale (Action Logement)	Dès le premier loyer manquant	Déclaration en ligne sur l'espace bailleur, dans le délai fixé par le contrat de cautionnement	Refus de prise en charge des loyers déclarés hors délai
Assurance loyers impayés (GLI)	Selon la police, souvent au 2e mois	Déclaration de sinistre avec les pièces exigées (mise en demeure, bail, quittances)	Déchéance de garantie pour déclaration tardive
CAF ou MSA (aide au logement versée au bailleur)	Dès que la dette atteint 2 mois de loyer	Signalement dans les 2 mois (art. R.824-1 du Code de la construction et de l'habitation)	Suspension de l'aide, voire obligation de rembourser les aides perçues après l'impayé non signalé

Lorsque l'aide au logement est versée directement au bailleur, le signalement de l'impayé permet de maintenir l'aide le temps d'un plan d'apurement, ce qui réduit la dette qui s'accumule. Ne le négligez pas.

Presque tous les baux d'habitation contiennent une clause résolutoire : le bail est résilié de plein droit en cas de non-paiement du loyer, des charges ou du dépôt de garantie. Pour la mettre en œuvre, un commandement de payer doit être délivré au locataire par un commissaire de justice (ex-huissier). Une lettre recommandée ne suffit pas.

Depuis la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, le locataire dispose de 6 semaines à compter du commandement pour payer la totalité des sommes réclamées, contre 2 mois auparavant (art. 24 I de la loi de 1989). À peine de nullité, le commandement reproduit ce délai, le décompte de la dette, le texte de la clause résolutoire, la possibilité de saisir le fonds de solidarité pour le logement (FSL) et les coordonnées de l'ADIL. Le commissaire de justice signale le commandement à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions (CCAPEX) lorsque la dette dépasse le seuil fixé par arrêté préfectoral.

Le coût du commandement suit le tarif réglementé des commissaires de justice et dépend du montant de la dette : comptez de plusieurs dizaines à une centaine d'euros environ, avancés par le bailleur et récupérables sur le locataire avec le jugement. Si le bail ne contient pas de clause résolutoire, le bailleur doit demander la résiliation judiciaire du bail (art. 1227 du Code civil) en prouvant la gravité du manquement ; le juge apprécie.

Passé le délai de 6 semaines sans paiement intégral, le bailleur fait assigner le locataire devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire du lieu du logement. L'assignation est notifiée au préfet au moins 6 semaines avant l'audience, sous peine d'irrecevabilité (art. 24 III). Le juge :

• constate la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire, sans pouvoir l'apprécier, si le commandement est régulier et la dette non réglée ;
• condamne le locataire au paiement de la dette, des intérêts et d'une indemnité d'occupation jusqu'au départ, en général égale au loyer et aux charges ;
• peut accorder des délais de paiement jusqu'à 3 ans et suspendre les effets de la clause résolutoire, à condition que le locataire ait repris le paiement intégral du loyer courant avant l'audience (art. 24 V, tel que modifié en 2023) ; si l'échéancier est respecté, le bail continue ; sinon, la résiliation reprend effet ;
• ordonne l'expulsion, avec le concours de la force publique si nécessaire.

Le jugement est signifié par commissaire de justice. Le locataire dispose alors d'un délai de 2 mois à compter du commandement de quitter les lieux avant toute expulsion forcée (art. L.412-1 du Code des procédures civiles d'exécution), délai que le juge peut réduire ou supprimer en cas de mauvaise foi. Si le locataire ne part pas, le commissaire de justice demande le concours de la force publique au préfet, qui a 2 mois pour répondre ; en cas de refus, l'État indemnise le bailleur.

Aucune expulsion ne peut être exécutée entre le 1er novembre et le 31 mars (art. L.412-6 du Code des procédures civiles d'exécution), sauf si le relogement est assuré ou si les occupants sont entrés dans les lieux sans droit ni titre. La trêve n'interrompt pas la procédure : le commandement, l'assignation et l'audience peuvent avoir lieu en hiver, seul l'acte d'expulsion est reporté. La dette, elle, continue de courir.

Étape	Délai indicatif	Cumul
Relance puis mise en demeure	2 à 4 semaines	1 mois
Commandement de payer et délai de 6 semaines	6 à 8 semaines	3 mois
Assignation, notification au préfet, audience	2 à 4 mois selon les tribunaux	5 à 7 mois
Jugement, signification, commandement de quitter les lieux	2 à 3 mois	8 à 10 mois
Concours de la force publique, trêve hivernale	2 à 8 mois	10 à 18 mois

Ces durées expliquent pourquoi il faut agir dès le premier mois : chaque mois d'attente ajoute un loyer à une dette qui sera difficile à recouvrer, même avec un jugement. Les loyers et charges se prescrivent par 3 ans (art. 7-1 de la loi de 1989).

La dette ne donne aucun droit sur le logement tant que le juge n'a pas statué. Sont interdits, et pénalement sanctionnés : changer les serrures, couper l'eau, l'électricité ou le chauffage, entrer dans le logement sans accord, retirer les meubles, harceler le locataire ou ses proches. L'expulsion sans décision de justice est punie de 3 ans d'emprisonnement et 30 000 € d'amende (art. 226-4-2 du Code pénal).

Le bailleur ne peut pas non plus retenir le dépôt de garantie pour se payer en cours de bail : il n'est imputable qu'au départ du locataire, sur les sommes restant dues et justifiées. Enfin, un congé pour vendre ou reprendre ne remplace pas la procédure d'impayé : il obéit à ses propres délais et n'accélère rien.

Un bailleur loue un deux-pièces 800 € de loyer et 100 € de provisions pour charges, payables le 5 de chaque mois. Le loyer de mai 2026 n'est pas versé. Le bail contient une clause résolutoire et un parent du locataire s'est porté caution.

Date	Action	Dette cumulée
12 mai 2026	Relance par courriel et SMS	900 €
26 mai 2026	Mise en demeure en recommandé, délai de 15 jours, copie à la caution	900 €
15 juin 2026	Commandement de payer par commissaire de justice, signifié à la caution sous 15 jours ; déclaration à la CAF (aide versée au bailleur)	1 800 €
27 juillet 2026	Fin du délai de 6 semaines sans paiement : clause résolutoire acquise	2 700 €
Août 2026	Assignation devant le juge des contentieux de la protection, notification au préfet	3 600 €
Octobre 2026	Audience ; le locataire a repris le loyer courant en septembre et propose 150 € par mois sur la dette	4 500 € au 5 octobre

Deux issues possibles. Si le juge accorde des délais, le locataire paie 900 € de loyer courant + 150 € d'arriérés chaque mois pendant 30 mois ; le bail continue tant que l'échéancier est tenu, et la caution reste engagée. Si le locataire n'a pas repris le loyer courant, le juge constate la résiliation, le condamne à 4 500 € plus intérêts et indemnité d'occupation de 900 € par mois, et ordonne l'expulsion : commandement de quitter les lieux en novembre, expulsion effective au plus tôt en avril 2027 après la trêve hivernale. Le bailleur poursuit alors la caution pour la totalité.

La première pièce de votre dossier est la mise en demeure pour loyers impayés : elle établit le décompte mois par mois, rappelle la clause résolutoire et le délai de 6 semaines qui suivra le commandement, informe la caution et fixe un dernier délai de paiement. Envoyez-la en recommandé avec accusé de réception et conservez l'avis.

Si le locataire est de bonne foi et propose de rattraper son retard, formalisez le plan avec un accord d'échelonnement de dette signé, avec clause de déchéance du terme : en cas d'échéance manquée, le solde redevient exigible et la procédure reprend. Pour les prochaines locations, exigez un acte de cautionnement conforme, ou la garantie Visale : c'est la caution qui, dans la majorité des dossiers, permet d'être payé.