Mise en demeure pour loyer impayé en colocation : modèle à remplir en ligne

Colocation : qui doit le loyer impayé ?

Tout dépend du bail. Si le contrat de colocation contient une clause de solidarité, chaque colocataire est tenu de la totalité du loyer et des charges, même si un seul d'entre eux a cessé de payer sa part (Code civil, art. 1313). Vous pouvez donc réclamer l'intégralité de la dette à celui que vous voulez, sans avoir à la diviser. Sans clause de solidarité, l'obligation est conjointe : chaque colocataire ne doit que sa quote-part, et la mise en demeure ne vise que le défaillant, pour sa part. Exception : les colocataires mariés ou pacsés sont solidaires de plein droit pour le loyer du logement commun (Code civil, art. 220 et 515-4), avec ou sans clause.

À qui adresser la mise en demeure

Adressez un courrier recommandé avec avis de réception à chaque colocataire nommément, à l'adresse du logement, et une copie à chaque caution. Un courrier unique « aux colocataires » affaiblit la preuve : chacun doit avoir été personnellement mis en demeure, ce qui conditionne le point de départ des intérêts de retard (Code civil, art. 1231-6). Le générateur fait figurer le second locataire dans le courrier et produit un courrier distinct pour la caution.

La caution d'un colocataire est-elle solidaire ?

La caution garantit les obligations du colocataire qu'elle cautionne ; lorsque celui-ci est solidaire de l'ensemble du loyer, la caution l'est aussi, dans la limite du montant et de la durée inscrits dans l'acte (loi n° 89-462, art. 22-1). Depuis la loi ALUR, l'acte de cautionnement doit identifier, à peine de nullité, le colocataire pour lequel le congé mettra fin à l'engagement de la caution (art. 8-1, VI). Vérifiez cette mention avant d'écrire à la caution : un acte qui ne la comporte pas ne lui est pas opposable.

Le colocataire parti reste-t-il tenu ?

Le colocataire qui a donné congé, et sa caution, restent solidaires jusqu'à la date d'effet de ce congé si un nouveau colocataire figure au bail, et au plus tard six mois après cette date (art. 8-1, VI). Exemple : congé prenant effet le 31 mars sans remplaçant ; les loyers impayés d'avril à septembre peuvent encore être réclamés au partant, pas ceux d'octobre. Si le bail ne prévoit aucune solidarité, le partant est libéré dès la date d'effet de son congé.

Du courrier au commandement de payer

La mise en demeure fixe un délai de 8 ou 15 jours et fait courir les intérêts au taux légal. Si rien n'est réglé, la clause résolutoire du bail ne peut être mise en œuvre qu'après un commandement de payer délivré par commissaire de justice et resté infructueux pendant six semaines (loi n° 89-462, art. 24). Ce commandement doit être signifié à la caution dans les quinze jours, faute de quoi elle n'est pas tenue des pénalités et intérêts de retard. Le commissaire de justice le signale à la CCAPEX dès que l'impayé atteint le seuil fixé par décret.

Erreurs fréquentes

• Réclamer à la caution d'un colocataire la part d'un autre alors que le bail ne contient pas de clause de solidarité.
• Oublier de déduire l'aide au logement versée directement au bailleur.
• Confondre la mise en demeure, que vous rédigez vous-même, et le commandement de payer, acte de commissaire de justice indispensable pour jouer la clause résolutoire.
• Poursuivre le colocataire parti au-delà des six mois suivant la date d'effet de son congé.