Se porter garant d'un locataire : engagement, durée, se désengager

Le cautionnement est le contrat par lequel une personne, la caution, s'oblige envers le créancier à payer la dette du débiteur en cas de défaillance de celui-ci (art. 2288 du Code civil, rédaction issue de l'ordonnance n° 2021-1192 du 15 septembre 2021, en vigueur depuis le 1er janvier 2022). Dans un bail d'habitation, le garant s'engage à payer ce que le locataire ne paie pas : loyers, charges, indemnités d'occupation, réparations locatives constatées à la sortie, frais de procédure si l'acte les vise.

Deux formes existent :

• Caution simple : le bailleur doit d'abord poursuivre le locataire et prouver son insolvabilité avant de se retourner vers la caution (bénéfice de discussion, art. 2305). Rare en pratique.
• Caution solidaire : la caution renonce aux bénéfices de discussion et de division. Le bailleur peut lui réclamer directement la totalité de l'impayé, dès le premier mois, sans même avoir mis le locataire en demeure. C'est la forme demandée dans la quasi-totalité des locations.

L'engagement n'est pas symbolique. Un garant d'un loyer de 800 € qui découvre après un an que le locataire n'a rien payé depuis 6 mois doit 4 800 €, puis chaque mois suivant jusqu'à la libération effective des lieux, qui peut prendre plus d'un an avec la procédure d'expulsion et la trêve hivernale. Il dispose ensuite d'un recours contre le locataire (art. 2308 et 2309), souvent théorique lorsque celui-ci est insolvable.

L'art. 22-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et le Code civil imposent un formalisme protecteur, à peine de nullité :

1. Un écrit, sous signature privée ou notarié.
2. La mention de l'art. 2297 du Code civil, apposée par la caution personne physique elle-même (manuscrite ou, depuis 2022, dactylographiée par elle, y compris par voie électronique) : elle déclare s'engager en qualité de caution à payer au bailleur ce que lui doit le locataire en cas de défaillance, dans la limite d'un montant en principal et accessoires exprimé en toutes lettres et en chiffres. Si la caution est solidaire, la mention indique en outre qu'elle renonce aux bénéfices de discussion et de division.
3. Le montant du loyer et ses conditions de révision, tels qu'ils figurent au bail.
4. La durée de l'engagement, ou la précision qu'il est à durée indéterminée.
5. La remise à la caution d'un exemplaire du bail.

Le plafond de la mention est une protection réelle : la caution ne doit jamais plus que ce montant, même si les impayés le dépassent. Un plafond fixé à « 36 mois de loyer et charges » ou à une somme en euros permet de mesurer le risque avant de signer.

Deux interdictions complètent le dispositif. Le bailleur qui a souscrit une assurance loyers impayés (GLI) ne peut pas demander de caution, sauf si le locataire est étudiant ou apprenti (art. 22-1). Et un bailleur personne morale (SCI familiale exceptée) ne peut demander une caution personne physique que pour un étudiant, un apprenti ou un locataire non éligible à un prêt d'accession sociale. Un acte conclu en violation de ces règles est nul.

La possibilité de se désengager dépend uniquement de la durée écrite dans l'acte.

Rédaction de l'acte	Peut-on résilier ?	Fin de l'engagement
« Pour la durée du bail initial de 3 ans »	Non	À l'échéance du bail initial ; le renouvellement n'est pas couvert
« Pour la durée du bail et de ses renouvellements, dans la limite de 9 ans »	Non	Au terme des 9 ans, ou au départ du locataire s'il est antérieur
« Pour une durée indéterminée » ou aucune durée indiquée	Oui, à tout moment	À la fin du bail en cours (initial, reconduit ou renouvelé) au moment de la notification

L'art. 22-1 pose la règle : lorsque le cautionnement ne comporte aucune indication de durée ou est stipulé à durée indéterminée, la caution peut le résilier unilatéralement. La résiliation prend effet « au terme du contrat de location, qu'il s'agisse du contrat initial ou d'un contrat reconduit ou renouvelé, au cours duquel le bailleur reçoit notification de la résiliation ». Autrement dit, la caution reste tenue jusqu'à la prochaine échéance du bail : pour un bail vide de 3 ans reconduit tacitement, jusqu'à 3 ans après la notification dans le pire des cas ; pour un bail meublé d'1 an, au plus 1 an.

À durée déterminée, aucune sortie anticipée n'est possible sans l'accord écrit du bailleur. La caution qui a signé « pour la durée du bail et de ses renouvellements » sans limite chiffrée doit vérifier la clause : une durée qui dépend d'une décision future des parties est en pratique traitée comme indéterminée par les juges lorsqu'elle n'est pas bornée, mais la prudence commande de faire préciser le point avant de signer.

Résiliation d'une caution à durée indéterminée

Une lettre recommandée avec avis de réception adressée au bailleur (ou à l'agence mandataire) suffit. Elle identifie le bail, l'acte de cautionnement, invoque l'art. 22-1 de la loi de 1989 et déclare résilier l'engagement. Conservez l'accusé de réception : la date de réception détermine le bail « en cours » et donc la date d'effet. La caution reste tenue des dettes nées jusqu'à cette date d'effet, pas au-delà.

Autres causes d'extinction

• Départ du locataire : l'engagement s'éteint avec le bail, sous réserve des sommes déjà dues (dernier loyer, réparations).
• Colocation (art. 8-1, VI) : la caution d'un colocataire qui donne congé est libérée à l'expiration de 6 mois après la date d'effet du congé si le colocataire n'est pas remplacé, ou dès son remplacement. L'acte doit identifier le colocataire garanti, à peine de nullité.
• Décès de la caution : ses héritiers ne sont tenus que des dettes nées avant le décès (art. 2317 du Code civil). Ils doivent en informer le bailleur.
• Nullité de l'acte : mention de l'art. 2297 absente ou incomplète, montant plafond manquant, bailleur assuré en GLI, exemplaire du bail non remis. La nullité se demande en justice ou s'oppose au bailleur qui réclame le paiement.
• Accord du bailleur : une décharge écrite, par exemple lors de la substitution d'un nouveau garant ou de la mise en place d'une garantie Visale. Elle est toujours possible, jamais obligatoire pour lui.

Un changement de situation personnelle (chômage, divorce, brouille avec le locataire) ne libère pas la caution. Le divorce du garant n'a d'effet que sur les rapports entre époux, pas envers le bailleur.

Un parent se porte caution solidaire de sa fille pour un appartement vide loué 800 € + 100 € de charges, bail signé le 1er septembre 2024, acte « à durée indéterminée », plafond de la mention fixé à 21 600 € (24 mois). La locataire cesse de payer en janvier 2026. Le bailleur fait délivrer un commandement de payer en avril, signifié au garant dans les 15 jours comme l'exige l'art. 24 de la loi de 1989. Le parent notifie la résiliation de sa caution par recommandé reçu le 10 mai 2026.

Poste	Détail	Montant
Loyers et charges impayés janvier à juin 2026	6 × 900 €	5 400 €
Départ de la locataire fin juin, réparations locatives à la sortie	Devis vétusté déduite	700 €
Total réclamable au garant	Sous le plafond de 21 600 €	6 100 €

La résiliation du 10 mai ne change rien ici : elle n'aurait pris effet qu'au terme du bail en cours, le 31 août 2027, bien après le départ. Si la locataire était restée sans payer jusqu'à cette date, le garant aurait dû jusqu'à 20 mois × 900 € = 18 000 €, toujours sous le plafond. Avec un acte rédigé « pour la durée du bail initial de 3 ans », l'engagement aurait pris fin au 31 août 2027 de toute façon, mais sans possibilité de sortie anticipée. Sans mention de plafond, l'acte aurait été nul et le garant n'aurait rien dû.

Le garant qui paie dispose d'un recours contre la locataire pour les 6 100 € (art. 2308). Il peut demander au bailleur, avant de payer, le décompte détaillé et les justificatifs des réparations.

Visale est le cautionnement gratuit d'Action Logement. Il couvre les loyers et charges impayés (jusqu'à 36 mensualités dans le parc privé) et les dégradations locatives dans certaines limites. Il est ouvert notamment aux locataires de 18 à 30 ans quelle que soit leur situation, aux salariés de plus de 30 ans en mobilité ou nouvellement embauchés, et aux ménages entrant dans un logement via un organisme d'intermédiation locative, sous conditions de loyer. Le bailleur qui accepte Visale ne peut pas exiger en plus une caution personne physique.

Autres options : l'assurance loyers impayés souscrite par le bailleur, incompatible avec un garant physique sauf étudiant ou apprenti ; la garantie bancaire ou le dépôt d'une somme bloquée, que le bailleur n'est pas tenu d'accepter ; la caution d'une personne morale (employeur, organisme). Pour le garant sollicité, proposer Visale au locataire est souvent le moyen le plus simple de ne pas s'engager sans compromettre la location.

Avant de signer, un garant vérifie cinq points : la nature simple ou solidaire, le loyer et ses conditions de révision, la durée (déterminée avec un terme précis, ou indéterminée avec faculté de résiliation), le plafond de la mention de l'art. 2297 en chiffres et en lettres, et la remise d'un exemplaire du bail. Le générateur d'acte de cautionnement solidaire structure l'acte avec ces éléments, la mention à apposer par la caution et le rappel des règles de résiliation, pour un bailleur qui veut une garantie valable comme pour un garant qui veut connaître l'étendue exacte de son engagement.

L'acte se signe en même temps que le bail d'habitation vide, dont il reprend le loyer. En cas d'impayé, le bailleur commence par une lettre de relance puis de mise en demeure pour loyers impayés, adressée au locataire et, en caution solidaire, au garant ; la caution a intérêt à réagir dès ce stade pour limiter la dette plutôt que d'attendre la procédure.