Caution non rendue : délais, pénalité de 10 % et démarches

Ce que les locataires appellent « caution » est, en droit, le dépôt de garantie : la somme versée au bailleur à la signature du bail pour couvrir d'éventuels manquements du locataire (loyers impayés, dégradations). La « caution » proprement dite désigne la personne qui s'engage à payer à la place du locataire par un acte de cautionnement (art. 22-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989). Les deux notions sont distinctes, mais le langage courant les confond, et cet article emploie les deux termes pour le dépôt.

Le montant du dépôt est plafonné par la loi : 1 mois de loyer hors charges pour une location vide (art. 22) et 2 mois de loyer hors charges pour une location meublée (art. 25-6). Aucun dépôt ne peut être exigé pour un bail mobilité (art. 25-13), ni lorsque le loyer est payable d'avance pour plus de 2 mois. Le dépôt ne produit pas d'intérêts et son montant ne peut pas être révisé en cours de bail ni lors du renouvellement.

Ces règles sont d'ordre public : une clause du bail qui prévoirait un délai de restitution plus long, ou une retenue forfaitaire « pour nettoyage », est réputée non écrite (art. 4 de la loi).

L'art. 22 fixe deux délais, selon le résultat de l'état des lieux de sortie :

Situation à la sortie	Délai de restitution
État des lieux de sortie conforme à l'état des lieux d'entrée	1 mois
État des lieux de sortie faisant apparaître des différences (dégradations, éléments manquants)	2 mois
Logement en copropriété, charges non encore arrêtées	1 ou 2 mois pour au moins 80 % du dépôt ; solde dans le mois suivant l'approbation définitive des comptes

Le délai court à compter de la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, en main propre ou par lettre recommandée avec accusé de réception. Ce n'est donc ni la date de fin du préavis ni celle de l'état des lieux qui compte, mais le jour où le bailleur a effectivement récupéré les clés. Un locataire qui conserve les clés quelques jours après l'état des lieux retarde d'autant le point de départ.

Deuxième condition : le locataire doit avoir communiqué l'adresse de son nouveau domicile. La loi impose cette information au moment de la remise des clés. Tant qu'elle n'a pas été transmise, le retard du bailleur ne lui est pas imputable et la pénalité de retard ne court pas. La lettre de congé, l'état des lieux de sortie ou, à défaut, la mise en demeure sont les bons supports pour la mentionner.

Le régime est le même en location meublée : l'art. 25-3 de la loi rend l'art. 22 applicable aux meublés, seul le plafond du dépôt change.

À défaut de restitution dans le délai, « le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d'une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard » (art. 22, avant-dernier alinéa). Trois précisions pratiques :

• La base est le loyer hors charges, pas le montant du dépôt. Pour un loyer de 750 € hors charges, chaque mois de retard vaut 75 €, que le dépôt soit de 750 € ou de 1 500 €.
• La période mensuelle « commencée » compte en entier : un retard de 1 jour ouvre droit à la majoration du premier mois, un retard de 32 jours à celle de deux mois.
• La majoration est due de plein droit : le locataire n'a pas à prouver un préjudice, ni à avoir mis le bailleur en demeure avant l'expiration du délai. Elle s'ajoute au dépôt et, si l'affaire va au tribunal, aux intérêts au taux légal et aux frais.

Seule exception : la majoration n'est pas due lorsque le retard résulte de l'absence de transmission de la nouvelle adresse par le locataire. La majoration se calcule sur le dépôt « restant dû » : si le bailleur a restitué une partie dans le délai et retient le reste sans justification, la pénalité porte sur la fraction retenue, mais reste calculée sur 10 % du loyer.

Le bailleur peut déduire du dépôt les sommes que le locataire lui doit encore et celles dont il pourrait être tenu à sa place, « sous réserve qu'elles soient dûment justifiées » (art. 22). En pratique :

Retenues admises

• Loyers et charges impayés, ainsi que la régularisation des charges de l'année en cours ;
• Réparations locatives établies par la comparaison des états des lieux d'entrée et de sortie (art. 3-2), et chiffrées par un devis ou une facture. La Cour de cassation admet le devis, même si les travaux ne sont pas encore réalisés ;
• Frais engagés à la place du locataire (par exemple une intervention d'entretien qui lui incombait, décret n° 87-712 du 26 août 1987).

Retenues interdites

• L'usure normale et la vétusté : une peinture défraîchie après 8 ans d'occupation ou une moquette usée ne se facturent pas. Une grille de vétusté peut être annexée au bail (décret n° 2016-382 du 30 mars 2016) ; à défaut, le juge applique un abattement en fonction de l'âge des équipements ;
• Les retenues forfaitaires (« frais de remise en état », « nettoyage ») sans justificatif ;
• Les dégradations non constatées à l'état des lieux de sortie. S'il n'y a pas eu d'état des lieux de sortie contradictoire, le bailleur ne peut pas prouver que le logement a été rendu en mauvais état (art. 1730 et 1731 du Code civil) ; il aurait dû le faire établir par commissaire de justice, à frais partagés (art. 3-2).

Depuis la suppression de la taxe d'habitation sur les résidences principales, aucune retenue ne peut être conservée « en attendant la taxe » : ce motif, autrefois fréquent, n'a plus d'objet.

Un locataire quitte un appartement loué 800 € hors charges avec un dépôt de garantie de 800 €. Il remet les clés le 10 mars, l'état des lieux de sortie est conforme, et il a indiqué sa nouvelle adresse sur le procès-verbal. Le bailleur devait restituer le dépôt au plus tard le 10 avril. Le locataire envoie une mise en demeure le 25 juin.

Élément	Calcul	Montant
Dépôt de garantie dû	—	800 €
Périodes mensuelles commencées en retard	11 avril → 10 mai, 11 mai → 10 juin, 11 juin → 25 juin	3 périodes
Majoration légale	800 € × 10 % × 3	240 €
Total réclamé au 25 juin	800 € + 240 €	1 040 €

Si le bailleur avait constaté des différences à l'état des lieux de sortie, le délai aurait été de 2 mois, soit jusqu'au 10 mai ; au 25 juin, deux périodes seraient commencées et la majoration serait de 160 €. Si, dans ce même cas, il avait restitué 500 € dans le délai et retenu 300 € sans facture, la majoration porterait sur le solde retenu mais resterait de 80 € par mois : 300 € + 160 € = 460 € à réclamer.

La majoration continue de courir jusqu'au paiement effectif. Une mise en demeure qui fixe le montant « à ce jour » doit donc préciser que la somme augmentera de 80 € par mois supplémentaire.

1. Relance simple. Un courriel ou un appel rappelant la date de remise des clés, le délai légal et la nouvelle adresse suffit parfois. Il ne fait pas courir de délai particulier mais prépare le dossier.
2. Mise en demeure en recommandé avec accusé de réception. Elle vise l'art. 22, rappelle la date de remise des clés, la date d'expiration du délai, chiffre le dépôt et la majoration, conteste les retenues non justifiées et fixe un délai de paiement de 8 à 15 jours. Adressez-la au bailleur et, si une agence détient le dépôt, à l'agence.
3. Commission départementale de conciliation (CDC). Saisine gratuite, par courrier à la préfecture, avec copie du bail, des états des lieux et de la mise en demeure (art. 20 de la loi). La commission convoque les parties dans un délai de 2 mois environ et tente un accord. Pour une demande inférieure ou égale à 5 000 €, cette tentative de conciliation, ou celle d'un conciliateur de justice, est obligatoire avant de saisir le juge (art. 750-1 du Code de procédure civile).
4. Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire du lieu du logement. Il est compétent pour tous les litiges du bail d'habitation, quel que soit le montant ; la représentation par avocat n'est pas obligatoire (art. 761 du Code de procédure civile). La saisine se fait par requête, avec le formulaire Cerfa n° 16042, en joignant les pièces. Le jugement condamne au dépôt, à la majoration, aux intérêts et, souvent, à une indemnité pour les frais de procédure.

Le locataire dispose de 3 ans pour agir à compter de la date à laquelle le dépôt aurait dû être restitué (art. 7-1 de la loi). Passé ce délai, la créance est prescrite.

Une mise en demeure efficace tient sur une page : les dates (remise des clés, expiration du délai), la base légale (art. 22 de la loi du 6 juillet 1989), le calcul du dépôt et de la majoration à la date du courrier, la contestation motivée des retenues, la nouvelle adresse et un délai de paiement. Le générateur de mise en demeure pour caution non rendue effectue ces calculs à partir de vos dates et montants et produit un courrier prêt à envoyer en recommandé.

En amont, deux documents évitent la plupart des litiges. La lettre de congé du locataire qui mentionne la nouvelle adresse et demande un rendez-vous d'état des lieux fait courir la pénalité sans contestation possible. L'état des lieux d'entrée et de sortie, détaillé pièce par pièce et signé par les deux parties, est la seule preuve admise pour justifier ou refuser une retenue.