Le État des lieux en pratique
L'état des lieux est la photographie écrite du logement au moment où le locataire reçoit les clés, puis au moment où il les rend. C'est la comparaison entre les deux documents qui permet de déterminer si des dégradations sont imputables au locataire et si une partie du dépôt de garantie peut être retenue. Bâclé ou absent, il se retourne presque toujours contre le bailleur.
Une obligation légale pour le bailleur et le locataire
L'article 3-2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 impose l'établissement d'un état des lieux contradictoire et amiable, en autant d'exemplaires que de parties, lors de la remise des clés et lors de leur restitution. Il est annexé au bail. Il peut être réalisé par les parties elles-mêmes, par un mandataire (agence) ou, en cas de désaccord, par un commissaire de justice, dont les frais sont alors partagés par moitié. Depuis le 1er juin 2016, le décret n° 2016-382 fixe son contenu minimal.
Ce que doit contenir l'état des lieux
Le décret exige la date, la localisation du logement, l'identité des parties, les relevés des compteurs d'énergie et d'eau, le détail des clés et dispositifs d'accès remis, et pour chaque pièce une description précise de l'état des revêtements de sols, murs et plafonds, des équipements et des éléments du logement. L'état des lieux de sortie mentionne en plus la nouvelle adresse du locataire, la date de l'état des lieux d'entrée et les évolutions constatées. Les deux documents doivent avoir une présentation similaire pour faciliter la comparaison. Des photographies datées peuvent être annexées.
Compléter l'état des lieux après l'entrée
Le locataire dispose de 10 jours à compter de l'état des lieux d'entrée pour demander qu'il soit complété sur tout élément concernant le logement (art. 3-2, alinéa 3). Pour les équipements de chauffage, ce délai est étendu au premier mois de la période de chauffe. Le bailleur ne peut pas refuser une demande de complément faite dans ces délais ; s'il le fait, le locataire peut saisir la commission départementale de conciliation.
Que se passe-t-il sans état des lieux ?
En l'absence d'état des lieux d'entrée, le locataire est présumé avoir reçu le logement en bon état de réparations locatives et doit le rendre tel quel (art. 1731 du Code civil). Cette présomption joue contre le bailleur : la loi de 1989 précise qu'elle ne s'applique pas lorsque c'est le bailleur qui a fait obstacle à l'établissement de l'état des lieux. Sans état des lieux de sortie, le bailleur ne peut prouver aucune dégradation et doit restituer l'intégralité du dépôt de garantie dans le délai d'un mois (art. 22).
Vétusté et retenues sur le dépôt de garantie
Le locataire ne répond pas de l'usure normale du logement. Pour départager usure et dégradation, les parties peuvent convenir dès l'entrée d'appliquer une grille de vétusté, choisie parmi celles issues d'accords collectifs de location (décret n° 2016-382, art. 4). Une peinture de dix ans ou une moquette usée ne peuvent pas être facturées au locataire. Les retenues doivent être justifiées par devis ou factures, et le solde du dépôt restitué dans les deux mois de la remise des clés.
Notre générateur produit un état des lieux structuré pièce par pièce, adapté à l'entrée ou à la sortie, avec les relevés de compteurs, la liste des clés et un espace pour les observations de chaque partie. Il se signe sur place, sur papier ou sur tablette.
Questions fréquentes
Oui. L'article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989 impose un état des lieux d'entrée et un état des lieux de sortie, établis contradictoirement et annexés au bail, pour toute location vide ou meublée à titre de résidence principale. Aucune sanction directe n'est prévue, mais son absence se retourne contre le bailleur : le locataire est présumé avoir reçu le logement en bon état, et sans état des lieux de sortie aucune retenue sur le dépôt de garantie n'est possible.