État des lieux de sortie : que vérifier, ce que le bailleur retient

L'état des lieux de sortie décrit le logement au moment où le locataire rend les clés. Il n'a d'intérêt que par comparaison avec l'état des lieux d'entrée : c'est l'écart entre les deux documents qui permet de dire si une dégradation est apparue pendant la location et si elle est imputable au locataire. Le document conditionne donc directement la restitution du dépôt de garantie.

L'art. 3-2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 impose un état des lieux contradictoire et amiable, établi en autant d'exemplaires que de parties, à la remise des clés et à leur restitution. Il peut être fait par le bailleur et le locataire eux-mêmes, par l'agence mandataire, ou sur support électronique. Depuis le 1er juin 2016, son contenu minimal est fixé par le décret n° 2016-382 du 30 mars 2016 : date, adresse, identité des parties, relevés des compteurs, clés remises, et pour chaque pièce l'état des sols, murs, plafonds, menuiseries et équipements. L'état des lieux de sortie doit en plus mentionner la nouvelle adresse du locataire, la date de l'état des lieux d'entrée et les évolutions constatées depuis l'entrée.

Le bailleur ne peut pas facturer l'état des lieux au locataire lorsqu'il le fait lui-même. Lorsqu'une agence le réalise, la part du locataire est plafonnée à 3 € par m² de surface habitable (art. 5 de la loi de 1989 et décret n° 2014-890 du 1er août 2014), et uniquement pour l'état des lieux d'entrée.

Le locataire a intérêt à préparer le rendez-vous comme un contrôle, pas comme une formalité. Points à passer en revue :

1. Relire l'état des lieux d'entrée la veille et surligner tout ce qui était déjà noté : rayure, trace, joint noirci, poignée cassée. Ce qui figurait à l'entrée ne peut pas être reproché à la sortie.
2. Reprendre les mêmes rubriques, pièce par pièce, dans le même ordre. Un état des lieux de sortie rédigé sur un autre modèle que celui de l'entrée rend la comparaison difficile et profite en général à celui qui tient le stylo.
3. Refuser les termes vagues. « Mur : mauvais état » ne dit rien. Exigez une description : « trou de cheville rebouché, 2 cm, mur gauche » ou « trace de frottement 30 cm derrière la porte ».
4. Relever les compteurs (électricité, gaz, eau) et les noter sur le document, avec photo du cadran.
5. Compter les clés, badges, télécommandes et les faire inscrire. Une clé manquante justifie le remplacement de la serrure, pas seulement de la clé.
6. Prendre des photos datées, larges puis rapprochées, de chaque pièce et de chaque point discuté. Elles peuvent être annexées à l'état des lieux et paraphées par les deux parties. Une photo non annexée reste utile comme commencement de preuve, mais elle a moins de poids.
7. Écrire ses réserves avant de signer. Le document peut mentionner « le locataire conteste la mention X : usure normale ». Une réserve écrite vaut mieux qu'une signature suivie d'un courrier.
8. Ne pas signer un document incomplet ou vierge « à compléter plus tard ». Signer, c'est reconnaître le contenu.

Rappel utile pour l'entrée : le locataire dispose de 10 jours après l'état des lieux d'entrée pour demander qu'il soit complété, et du premier mois de la période de chauffe pour les éléments de chauffage (art. 3-2). Un état des lieux d'entrée complété dans ce délai est une protection considérable à la sortie.

Le locataire répond des dégradations et pertes survenues pendant la location, sauf s'il prouve qu'elles résultent de la vétusté, d'une malfaçon, d'un vice de construction, d'un cas fortuit ou de la force majeure (art. 7, c de la loi de 1989). Il doit aussi assurer l'entretien courant et les réparations locatives listées par le décret n° 87-712 du 26 août 1987 : joints, remplacement d'une vitre cassée, graissage des serrures, débouchage des canalisations, entretien de la chaudière, raccords de peinture.

Le décret n° 2016-382 définit la vétusté comme « l'état d'usure ou de détérioration résultant du temps ou de l'usage normal des matériaux et éléments d'équipement dont est constitué le logement ». Elle n'est jamais à la charge du locataire. Le même décret autorise les parties à convenir d'appliquer une grille de vétusté issue d'un accord collectif de location, annexée au bail. Cette grille fixe pour chaque élément une durée de vie théorique, une franchise et un abattement annuel.

Constat à la sortie	Qualification	À la charge de
Peinture ternie, légères traces de meubles après 5 ans	Vétusté	Bailleur
Trous non rebouchés, murs tagués, papier peint arraché	Dégradation	Locataire
Moquette usée dans le passage après 8 ans	Vétusté	Bailleur
Brûlure de cigarette, tache indélébile sur moquette de 2 ans	Dégradation, vétusté déduite	Locataire, pour la valeur résiduelle
Chaudière en panne par défaut d'entretien annuel	Défaut d'entretien	Locataire
Chaudière hors d'usage après 20 ans	Vétusté	Bailleur
Joints de douche noircis, siphon bouché	Réparation locative	Locataire
Vitre cassée par un cambriolage (plainte déposée)	Cas fortuit	Bailleur

Une remise en état « à neuf » ne peut pas être imposée au locataire : le bailleur ne doit pas s'enrichir à l'occasion de la sortie. Les juges retiennent la valeur du bien au jour de la sortie, vétusté déduite, et non le prix d'un remplacement neuf.

Le dépôt de garantie, limité à 1 mois de loyer hors charges en location vide et 2 mois en meublé, est restitué dans un délai de 1 mois si l'état des lieux de sortie est conforme à celui d'entrée, et de 2 mois dans le cas contraire (art. 22 de la loi de 1989). Le délai court à compter de la remise des clés, en main propre ou par recommandé, et suppose que le locataire ait communiqué sa nouvelle adresse.

Le bailleur peut déduire :

• le coût des dégradations imputables au locataire, vétusté déduite, justifié par des devis ou factures ; un forfait ou une estimation personnelle ne suffit pas ;
• les loyers et charges restant dus à la date de sortie ;
• la régularisation des charges de l'année en cours ; dans un immeuble en copropriété, il peut conserver au plus 20 % du dépôt jusqu'à l'arrêté annuel des comptes, le solde étant régularisé dans le mois qui suit ;
• les réparations locatives non faites (ménage, débouchage, ampoules manquantes, par exemple), à leur coût réel.

Il ne peut pas retenir : des travaux qu'il n'a pas réalisés et n'a pas l'intention de réaliser sans devis, une remise en peinture complète pour un mur usé normalement, des frais d'état des lieux, des frais de « remise en location », ni un montant pour compenser un préavis mal respecté si le loyer a été payé jusqu'au terme.

Passé le délai, le dépôt non restitué est majoré de 10 % du loyer mensuel hors charges par mois de retard commencé (art. 22). Cette majoration ne s'applique pas si le locataire n'a pas transmis sa nouvelle adresse.

Un locataire quitte un appartement loué 850 € hors charges (dépôt de garantie : 850 €) après 4 ans. À l'entrée, le salon venait d'être repeint. À la sortie, un mur porte des traces de fixation non rebouchées et une grande tache. Le bailleur produit un devis de 1 200 € TTC pour repeindre la pièce. Le bail annexe une grille de vétusté : peinture, durée de vie 7 ans, franchise 1 an, abattement linéaire ensuite, valeur résiduelle nulle.

Étape	Calcul	Résultat
Années d'usure décomptées	4 ans − 1 an de franchise	3 ans
Taux de vétusté	3 ans / (7 − 1) ans	50 %
Part à la charge du locataire	1 200 € × 50 %	600 €
Dépôt restitué	850 € − 600 €	250 €, sous 2 mois

Si la peinture datait de 10 ans à l'entrée, le taux de vétusté serait de 100 % et la retenue de 0 €, même avec des traces : la pièce était de toute façon à repeindre. Si le bailleur avait retenu les 1 200 € intégralement sans grille, le locataire pourrait contester en invoquant la vétusté devant la commission départementale de conciliation puis le juge des contentieux de la protection, qui applique couramment un abattement même en l'absence de grille.

Sans état des lieux d'entrée, l'art. 1731 du Code civil présume que le locataire a reçu le logement en bon état de réparations locatives et qu'il doit le rendre tel, sauf preuve contraire. Cette présomption joue contre le locataire. Mais l'art. 3-2 de la loi de 1989 la neutralise pour la partie qui a fait obstacle à l'établissement de l'état des lieux ou n'en a pas remis un exemplaire : un bailleur qui a refusé de faire l'état des lieux d'entrée ne peut pas ensuite s'appuyer sur l'art. 1731. Dans ce cas, c'est à lui de prouver que les dégradations sont le fait du locataire, ce qui est presque impossible.

Sans état des lieux de sortie, le bailleur n'a aucun document contradictoire pour justifier une retenue. Le dépôt de garantie doit alors être restitué en totalité, sauf preuve autonome d'une dégradation (constat de commissaire de justice fait rapidement après le départ, en présence du locataire convoqué).

Si l'une des parties refuse le rendez-vous ou conteste tout, l'état des lieux est dressé par un commissaire de justice, à l'initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié (art. 3-2). Le tarif est réglementé : en métropole, environ 133 € TTC jusqu'à 50 m², 155 € de 50 à 150 m² et 232 € au-delà, plus les frais de convocation et de déplacement. L'autre partie doit être convoquée au moins 7 jours à l'avance par lettre recommandée. Un état des lieux fait par le bailleur seul après le départ, sans convocation, n'est pas contradictoire et n'a pas de valeur.

Un état des lieux de sortie utile reprend exactement la structure du document d'entrée : identité des parties, adresse, date, relevés de compteurs, clés remises, puis pour chaque pièce l'état des sols, murs, plafonds, portes et fenêtres, équipements et rangements, avec la mention de l'état constaté à l'entrée en regard. Il se termine par la nouvelle adresse du locataire, les réserves de chacun et les signatures. Le générateur d'état des lieux d'entrée ou de sortie produit ce document pièce par pièce, conforme au décret n° 2016-382, avec la colonne de comparaison entrée/sortie et l'espace pour les observations.

Si le dépôt n'est pas rendu ou si la retenue paraît injustifiée, la première étape est une lettre de mise en demeure de restituer le dépôt de garantie, qui rappelle le délai de l'art. 22, la majoration de 10 % par mois et demande les justificatifs des sommes retenues. En amont, la lettre de congé du locataire est le bon moment pour proposer une date d'état des lieux et communiquer sa future adresse.