Retenue abusive sur le dépôt de garantie : modèle à remplir en ligne

Ce que le bailleur peut légalement retenir

À la restitution du dépôt de garantie, le bailleur déduit les sommes restant dues (loyers, charges) et celles dont il pourrait être tenu à la place du locataire, à la condition expresse qu'elles soient dûment justifiées (loi n° 89-462, art. 22). Il doit donc produire pour chaque retenue un document : factures, devis d'entreprise, décompte de charges. Une liste de montants forfaitaires rédigée par l'agence, un « barème de remise en état » ou une retenue globale « pour frais » ne sont pas des justificatifs. Le locataire ne répond que des dégradations et pertes survenues pendant le bail, et pas de celles dues à la vétusté, à une malfaçon, à un vice de construction ou à la force majeure (art. 7, c).

Vétusté et usure normale : la retenue la plus fréquente

Peintures ternies après plusieurs années, moquette usée, joints jaunis ou traces de meubles relèvent de l'usure normale, à la charge du propriétaire. Le décret n° 2016-382 du 30 mars 2016 définit la vétusté comme l'état d'usure ou de détérioration résultant du temps ou de l'usage normal des matériaux, et permet aux parties de se référer à une grille de vétusté. Même en présence d'une dégradation réelle, le bailleur ne peut facturer une remise à neuf : la valeur retenue doit être diminuée de la vétusté, de sorte qu'une peinture de huit ans ne vaut presque plus rien.

La charge de la preuve pèse sur le bailleur

C'est au bailleur de prouver la dégradation, par la comparaison de l'état des lieux d'entrée et de sortie (art. 3-2). Sans état des lieux d'entrée, le locataire est présumé avoir reçu le logement en bon état (Code civil, art. 1731), sauf si le bailleur a fait obstacle à son établissement (art. 3-2) ; sans état des lieux de sortie contradictoire ou dressé par commissaire de justice, en revanche, le bailleur ne peut prouver aucune dégradation et la retenue tombe. Un ménage insuffisant n'est retenu que si l'état des lieux de sortie mentionne expressément la saleté par rapport à l'entrée, et pour le coût réel d'un nettoyage, facture à l'appui.

Délais et majoration de 10 % par mois

Le dépôt doit être restitué dans le mois suivant la remise des clés si l'état des lieux de sortie est conforme à celui d'entrée, dans les deux mois sinon, déduction faite des sommes justifiées. La partie non justifiée ou non restituée dans ce délai est majorée de plein droit de 10 % du loyer mensuel hors charges par mois de retard commencé, à condition que vous ayez communiqué votre nouvelle adresse (art. 22). Exemple : loyer de 800 € hors charges, retenue contestée de 500 € restituée avec trois mois de retard : vous réclamez 500 € plus 240 € de majoration. Seule exception, en copropriété, le bailleur peut conserver au plus 20 % du dépôt jusqu'à l'arrêté annuel des comptes de charges.

Rédiger la contestation et la suite

Reprenez poste par poste chaque retenue, indiquez pourquoi elle est injustifiée (usure normale, absence de mention à l'état des lieux, absence de facture, montant disproportionné) et chiffrez le solde réclamé, majoration comprise. Fixez un délai de régularisation de huit jours et annoncez la saisine de la commission départementale de conciliation, compétente et sans frais pour les litiges sur le dépôt de garantie (art. 20), puis du juge des contentieux de la protection. L'action se prescrit par trois ans (art. 7-1).

Erreurs fréquentes

• Signer un état des lieux de sortie mentionnant des dégradations inexactes : il fait foi contre vous.
• Accepter une retenue forfaitaire « pour nettoyage » sans facture ni mention à l'état des lieux.
• Oublier de communiquer la nouvelle adresse par écrit : la majoration de 10 % ne court pas.