Le Bail meublé en pratique
La location meublée à titre de résidence principale obéit à des règles propres, fixées par les articles 25-3 à 25-11 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989. Le bail est plus souple que le bail vide : durée plus courte, préavis réduit, dépôt de garantie plus élevé. En contrepartie, le logement doit être réellement meublé et le contrat doit reprendre le contrat type du décret n° 2015-587 du 29 mai 2015, complété par un inventaire du mobilier.
Qu'est-ce qu'un logement meublé ?
L'article 25-4 de la loi définit le logement meublé comme un logement décent équipé d'un mobilier suffisant pour permettre au locataire d'y dormir, manger et vivre convenablement. Le décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015 fixe la liste minimale : literie avec couette ou couverture, dispositif d'occultation des fenêtres dans les chambres, plaques de cuisson, four ou micro-ondes, réfrigérateur et congélateur ou compartiment à congélation, vaisselle et ustensiles de cuisine, table et sièges, étagères de rangement, luminaires, matériel d'entretien ménager. Si un élément manque, le locataire peut demander la requalification en bail vide, avec un dépôt de garantie ramené à un mois et une durée de trois ans.
Durée du bail : 1 an, 9 mois ou bail mobilité
Le bail meublé est conclu pour 1 an minimum et se reconduit tacitement (art. 25-7). Lorsque le locataire est étudiant, les parties peuvent choisir une durée de 9 mois ; ce bail ne se reconduit pas et prend fin sans congé. Le bail mobilité, créé par la loi ELAN (art. 25-12 et suivants), s'adresse aux personnes en formation, études, stage, mission temporaire ou mutation : il dure de 1 à 10 mois, sans dépôt de garantie et sans renouvellement possible.
Loyer, dépôt de garantie et charges
Le dépôt de garantie peut atteindre 2 mois de loyer hors charges (art. 25-6), contre un mois en location vide. Il est restitué dans le mois suivant la remise des clés si l'état des lieux de sortie est conforme, dans les deux mois sinon (art. 22). Le loyer est révisable une fois par an selon l'indice de référence des loyers si le bail le prévoit (art. 17-1). Les charges peuvent être récupérées par provisions régularisées chaque année, ou sous forme de forfait non régularisable, ce qui est fréquent en meublé (art. 25-10). En zone tendue, le loyer de référence s'applique comme pour un bail vide.
Préavis et congé
Le locataire peut quitter le logement à tout moment avec un préavis d'un mois, sans avoir à justifier d'un motif (art. 25-8). Le bailleur, lui, ne peut donner congé qu'à l'échéance du bail, avec un préavis de 3 mois, et uniquement pour reprendre le logement, le vendre ou pour un motif légitime et sérieux. Le congé du bailleur doit être notifié par lettre recommandée, acte de commissaire de justice ou remise en main propre contre récépissé.
Les documents à annexer
Le contrat est accompagné de l'inventaire du mobilier, de l'état des lieux d'entrée (art. 3-2), du dossier de diagnostic technique (art. 3-3) et de la notice d'information prévue par l'arrêté du 29 mai 2015. En copropriété, les extraits du règlement concernant l'usage des parties communes sont joints. Un logement classé G au diagnostic de performance énergétique ne peut plus être proposé à la location depuis le 1er janvier 2025.
Notre questionnaire distingue le bail d'un an, le bail étudiant de 9 mois et le bail mobilité, calcule le plafond du dépôt de garantie et intègre l'inventaire du mobilier au contrat.
Questions fréquentes
Le dépôt de garantie d'une location meublée est plafonné à 2 mois de loyer hors charges par l'article 25-6 de la loi du 6 juillet 1989. Il est versé à la signature et restitué dans un délai de 1 mois après la remise des clés si l'état des lieux de sortie est conforme, ou de 2 mois si des dégradations sont constatées. Pour un bail mobilité, aucun dépôt de garantie ne peut être demandé ; le bailleur peut en revanche recourir à la garantie Visale.