Bail meublé en zone tendue avec encadrement des loyers : modèle à remplir en ligne

Zone tendue et encadrement : deux dispositifs à ne pas confondre

La zone tendue regroupe les communes des agglomérations où l'accès au logement est difficile, listées par le décret n° 2013-392 du 10 mai 2013 (loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, art. 17). Elle entraîne pour un meublé le plafonnement du loyer à la relocation et la taxe sur les logements vacants. L'encadrement du niveau des loyers de l'article 140 de la loi ELAN ne s'applique qu'à une partie de ces communes, celles qui l'ont demandé : Paris, Lille, Lyon et Villeurbanne, Montpellier, Bordeaux, Plaine Commune, Est Ensemble, Pays basque (liste à vérifier à la date de signature, le dispositif étant expérimental).

Plafonnement du loyer à la relocation

Dans toute zone tendue, le loyer d'un nouveau locataire ne peut pas dépasser le dernier loyer appliqué au précédent, éventuellement révisé selon l'IRL, en application du décret annuel pris sur le fondement de l'article 18 de la loi de 1989. Deux exceptions : le bailleur a réalisé des travaux d'amélioration d'un montant au moins égal à la moitié de la dernière année de loyer, ou le loyer antérieur était manifestement sous-évalué. Le bail mentionne donc le dernier loyer du précédent locataire et la date de son dernier versement. Un logement classé F ou G au DPE ne peut en outre subir aucune hausse de loyer.

Loyer de référence, loyer majoré, complément de loyer

Dans les communes soumises à l'encadrement, le préfet fixe chaque année, par secteur, nombre de pièces, époque de construction et type de location, un loyer de référence, un loyer de référence majoré (référence + 20 %) et un loyer de référence minoré (référence - 30 %). Les meublés disposent de références spécifiques, un peu plus élevées. Le loyer hors charges du bail ne peut dépasser le loyer de référence majoré. Le bailleur peut ajouter un complément de loyer uniquement si le logement présente des caractéristiques de localisation ou de confort exceptionnelles par rapport aux logements du même secteur, et jamais lorsque le logement a des sanitaires sur le palier, des traces d'humidité, une classe DPE F ou G, des fenêtres non ouvrantes, un vis-à-vis à moins de dix mètres ou une pièce principale sans exposition. Exemple : loyer de référence majoré de 32 €/m² pour un studio meublé de 20 m², loyer maximal de 640 € hors charges, le complément devant être justifié ligne par ligne dans le bail.

Mentions obligatoires et sanctions

Le bail doit indiquer le loyer de référence et le loyer de référence majoré applicables, ainsi que le montant et la justification du complément de loyer. Le locataire peut contester le complément de loyer devant la commission départementale de conciliation dans les trois mois de la signature, et agir en diminution du loyer qui dépasse le loyer majoré. Le préfet peut en outre, après mise en demeure, prononcer une amende administrative pouvant atteindre 5 000 € pour une personne physique et 15 000 € pour une personne morale (art. 140 VII).

Les pièges fréquents en meublé encadré

• Gonfler le forfait de charges pour compenser le plafond : le forfait doit rester proportionné aux charges réelles (art. 25-10), et le juge requalifie l'excédent en loyer.
• Facturer un complément pour une caractéristique déjà intégrée au loyer de référence.
• Oublier que la révision annuelle selon l'IRL reste possible, mais que le loyer révisé ne peut pas non plus dépasser le loyer de référence majoré en vigueur.
• Louer un logement classé G, interdit à la location pour tout nouveau bail depuis le 1er janvier 2025.