Bail meublé en colocation : modèle à remplir en ligne

Colocation à bail unique ou baux individuels

L'article 8-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 définit la colocation comme la location d'un même logement par plusieurs locataires, constituant leur résidence principale, formalisée par un contrat unique ou par plusieurs contrats. Le présent modèle est le bail unique : les deux colocataires signent le même contrat, pour le même logement meublé, et partagent les mêmes obligations. Les baux individuels par chambre, eux, imposent une surface minimale à chaque local privatif (9 m² et 20 m³) et excluent la solidarité entre occupants.

La clause de solidarité : ce qu'elle change vraiment

Sans clause de solidarité, chaque colocataire ne doit que sa part du loyer et le bailleur doit poursuivre séparément chacun d'eux. Avec la clause, il peut réclamer l'intégralité du loyer et des charges à l'un quelconque des colocataires, qui se retourne ensuite contre l'autre. Depuis la loi ALUR, cette solidarité est encadrée (art. 8-1 VI) :

• elle prend fin pour le colocataire sortant à la date d'effet de son congé si un nouveau colocataire le remplace au bail ;
• à défaut de remplaçant, elle cesse de plein droit six mois après la date d'effet du congé ;
• la caution du colocataire sortant est libérée dans les mêmes conditions, et l'acte de cautionnement doit identifier le colocataire garanti.

La clause ne peut pas étendre ces délais. Elle peut être complétée par une clause d'indivisibilité.

Loyer, charges et dépôt de garantie à deux

Le loyer est unique et global. Les charges peuvent être réglées par forfait ou par provision avec régularisation annuelle, comme pour tout meublé (art. 25-10). Le dépôt de garantie, plafonné à deux mois de loyer hors charges (art. 25-6), est versé pour le compte de tous : le bailleur ne le restitue qu'à la fin de la colocation, après le départ du dernier occupant et l'état des lieux de sortie global. Exemple : loyer de 900 € hors charges, dépôt de 1 800 € versé 900 € chacun ; si l'un part au bout d'un an, le bailleur conserve les 1 800 € jusqu'à la fin du bail.

Départ et remplacement d'un colocataire

Chaque colocataire peut donner congé individuellement, avec un préavis d'un mois (art. 25-8). Le bail continue avec celui qui reste. L'arrivée d'un remplaçant se formalise par un avenant au bail signé par le bailleur, le colocataire restant et l'entrant, qui précise la date d'entrée et, le cas échéant, l'état des lieux intermédiaire. Sans avenant, le nouvel occupant est un simple hébergé sans droit. Lorsque le dernier colocataire part, le bail prend fin et l'état des lieux de sortie est comparé à celui d'entrée signé par les colocataires d'origine : d'où l'intérêt de documenter chaque changement d'occupant.

Assurance, mobilier et règles entre colocataires

Le bailleur peut souscrire une assurance pour le compte des colocataires et en récupérer la prime, majorée dans la limite réglementaire, si ceux-ci ne justifient pas d'une assurance habitation (art. 8-1 et art. 7 g). L'inventaire du mobilier doit couvrir toutes les pièces, y compris les chambres, et respecter la liste du décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015. Enfin, le bail ne règle pas la vie interne de la colocation : répartition des chambres, partage des charges, départ anticipé, dépôt de garantie entre colocataires. Ces questions relèvent d'un pacte de colocation signé entre occupants, qui ne lie pas le bailleur mais évite la plupart des litiges.