Bail meublé consenti par une SCI : modèle à remplir en ligne

Identifier correctement la SCI bailleresse

L'article 3 de la loi de 1989 impose d'indiquer, pour un bailleur personne morale, sa dénomination et son siège social, ainsi que l'identité du mandataire s'il en existe un. Le bail précise donc : « la SCI [dénomination], société civile au capital de [montant], immatriculée au RCS de [ville] sous le numéro [SIREN], dont le siège est [adresse], représentée par son gérant [nom], dûment habilité ». Vérifiez dans les statuts que la mise en location meublée entre bien dans l'objet social et dans les pouvoirs du gérant ; si les statuts exigent une décision des associés pour les baux, joignez le procès-verbal. Un bail signé par un associé non gérant engage mal la société et fragilise toute action ultérieure en recouvrement ou en expulsion.

Ce qu'une SCI ne peut pas faire dans un bail meublé

• Pas de garant personne physique : l'article 22-1 interdit au bailleur personne morale, autre qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré, de demander un cautionnement d'une personne physique, sauf si le locataire est étudiant ou apprenti, ou si la caution est apportée par un organisme habilité. La SCI qui veut se protéger souscrit une garantie loyers impayés ou s'appuie sur Visale.
• Congé pour reprise limité : la reprise pour habiter suppose un bénéficiaire personne physique. La loi ne l'admet, pour une société civile, qu'au profit d'un associé et seulement lorsque la SCI est constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré (art. 13, écrit pour le bail vide). En meublé, la solution est incertaine ; le congé pour vente ou pour motif légitime et sérieux reste la voie sûre.
• Bail de neuf mois : possible avec un étudiant (art. 25-7), et c'est aussi le seul cas où un garant personne physique est admis pour une SCI non familiale.

Mentions et annexes identiques à tout bail meublé

Le reste du contrat suit le contrat type du décret n° 2015-587 : description du logement et surface habitable, inventaire du mobilier conforme au décret n° 2015-981, loyer et mode de règlement des charges (forfait ou provision, art. 25-10), dépôt de garantie de deux mois de loyer hors charges au plus (art. 25-6), date de prise d'effet et durée d'un an reconductible (art. 25-7). Le dossier de diagnostic technique, la notice d'information et l'état des lieux sont annexés. Si la SCI confie la gestion à un administrateur de biens, le mandataire est nommé dans le bail et les honoraires de visite, constitution de dossier, rédaction et état des lieux sont partagés avec le locataire dans la limite des plafonds réglementaires (art. 5).

Quittances, révision et vie du bail

La SCI délivre une quittance à première demande du locataire (art. 21), révise le loyer une fois par an sur l'indice de référence des loyers si le bail le prévoit (art. 17-1) et régularise les charges chaque année en cas de provision. Les courriers sont adressés au siège social ou au gérant, et toute mise en demeure du locataire est signée au nom de la société. En cas d'impayé, l'action en justice est engagée par la SCI représentée par son gérant, avec production de l'extrait Kbis et des statuts.

Point de vigilance fiscal

La location meublée est une activité commerciale au sens fiscal. Une SCI soumise à l'impôt sur le revenu qui tire de la location meublée plus d'une fraction limitée de ses recettes bascule à l'impôt sur les sociétés, avec des conséquences sur l'imposition des plus-values. Avant de signer, assurez-vous que ce choix a été validé par le conseil de la société ; le bail lui-même ne contient aucune mention fiscale, mais la décision des associés de louer en meublé mérite d'être consignée en assemblée.