Le Colocation en pratique
Vivre en colocation, c'est partager un logement, un loyer et des charges, mais aussi des responsabilités vis-à-vis du bailleur. Le bail signé avec le propriétaire ne dit rien de la manière dont les colocataires s'organisent entre eux. C'est le rôle du pacte de colocation, aussi appelé contrat ou règlement de colocation : un accord écrit entre les colocataires, qui n'engage pas le bailleur mais qui fait foi entre eux en cas de désaccord.
Bail unique ou baux séparés ?
L'article 8-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 définit la colocation comme la location d'un même logement par plusieurs locataires, constituant leur résidence principale, formalisée par un contrat unique ou par plusieurs contrats entre les locataires et le bailleur. Avec un bail unique, tous les colocataires sont cotitulaires : chacun est tenu de l'ensemble du loyer si le bail contient une clause de solidarité. Avec des baux séparés, chaque colocataire n'est tenu que de sa part et dispose de la jouissance exclusive de sa chambre, avec un partage des pièces communes ; le logement doit alors respecter des surfaces minimales par occupant.
La clause de solidarité et le départ d'un colocataire
La clause de solidarité, très courante, permet au bailleur de réclamer la totalité du loyer à n'importe quel colocataire. Depuis la loi ALUR, sa portée est limitée : la solidarité du colocataire qui donne congé prend fin lorsqu'un nouveau colocataire le remplace au bail, et au plus tard 6 mois après la fin de son préavis (art. 8-1, VI). La même règle s'applique à la personne qui s'est portée caution pour lui. Le pacte de colocation précise comment le colocataire sortant est remplacé, qui recherche le remplaçant et comment sa quote-part du dépôt de garantie lui est remboursée.
Répartir le loyer, les charges et le dépôt de garantie
Le bailleur perçoit un loyer global ; la répartition entre colocataires est libre. Elle peut être égale ou tenir compte de la surface de chaque chambre. Le pacte fixe aussi le partage des charges locatives, des abonnements (électricité, internet, eau), de l'assurance habitation et des dépenses communes. Le dépôt de garantie, plafonné à 1 mois de loyer hors charges en location vide et 2 mois en meublé (art. 22 et 25-6), est versé au bailleur pour l'ensemble du logement : il n'est restitué qu'au départ du dernier colocataire, d'où l'intérêt d'organiser un remboursement interne au départ de chacun.
Assurance et charges obligatoires
Chaque colocataire doit être couvert par une assurance contre les risques locatifs (art. 7 g de la loi de 1989). En colocation, une seule police peut être souscrite au nom de tous, ou chacun peut s'assurer séparément ; le bail peut prévoir que le bailleur souscrit lui-même l'assurance et en récupère le coût. Le pacte indique qui souscrit le contrat et comment la prime est partagée.
Organiser la vie commune
Au-delà des questions d'argent, le pacte peut fixer l'attribution des chambres, l'usage des parties communes, la répartition de l'entretien, l'accueil d'invités ou d'un animal, et la procédure de résolution des désaccords. Ces règles n'ont de valeur qu'entre les colocataires, mais elles évitent bien des tensions et servent de base si un colocataire manque à ses engagements.
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Questions fréquentes
Non. Le pacte de colocation est un accord entre les colocataires uniquement. Le propriétaire n'y est pas partie et continue d'appliquer le bail : si celui-ci contient une clause de solidarité, il peut réclamer la totalité du loyer à l'un quelconque des colocataires, quelle que soit la répartition prévue dans le pacte. Le colocataire qui a payé plus que sa part dispose ensuite d'un recours contre les autres, et c'est le pacte qui fixe les montants dus.