Colocation : bail unique ou baux individuels, solidarité, départ

Jusqu'en 2014, la colocation n'avait pas de statut. La loi ALUR du 24 mars 2014 a créé l'art. 8-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, qui la définit comme « la location d'un même logement par plusieurs locataires, constituant leur résidence principale, et formalisée par la conclusion d'un contrat unique ou de plusieurs contrats entre les locataires et le bailleur ». Les époux et les partenaires de PACS ne sont pas des colocataires au sens de ce texte : ils sont cotitulaires du bail de plein droit (art. 1751 du Code civil).

La colocation obéit aux règles ordinaires du bail d'habitation : titre Ier de la loi de 1989 pour un logement vide (bail de 3 ans, préavis de 3 mois), titre Ier bis pour un meublé (bail d'un an, préavis d'un mois). Le contrat type du décret n° 2015-587 du 29 mai 2015 s'applique, avec des mentions propres à la colocation. Un bail mobilité peut aussi être conclu en colocation, sans solidarité possible (art. 25-15).

Le logement doit rester décent pour tous : surface habitable d'au moins 9 m² et 20 m³ par pièce privative en baux individuels, (décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002, art. 8-1, II). Pour ouvrir droit aux aides au logement, l'ensemble doit en outre offrir au moins 16 m² pour deux occupants puis 9 m² par occupant supplémentaire (art. R. 822-25 du Code de la construction et de l'habitation). Les collectivités qui ont instauré une autorisation préalable de mise en location peuvent l'imposer aussi aux colocations.

Critère	Bail unique	Baux individuels
Objet du contrat	Le logement entier, loué à tous les colocataires	Une chambre privative (9 m², 20 m³ minimum) et la jouissance des parties communes
Loyer	Un loyer global, répartition libre entre colocataires	Un loyer par bail, fixé pour chacun
Solidarité	Uniquement si clause de solidarité ; plafonnée à 6 mois après congé	Aucune : chacun ne doit que son loyer
Départ d'un colocataire	Le bail continue avec les autres ; avenant pour le remplaçant	Son bail prend fin ; le bailleur reloue la chambre
Dépôt de garantie	Un dépôt global, restitué à la fin du bail	Un dépôt par bail, restitué au départ de chacun
Congé du bailleur	Adressé à tous les colocataires	Possible pour un seul colocataire
Assurance habitation	Une assurance unique possible (art. 8-1, IV)	Une assurance par colocataire
APL	Sur la part de loyer de chacun	Sur le loyer de chaque bail

Le bail unique est le plus courant : il donne au bailleur une garantie collective et aux colocataires la maîtrise du choix des occupants. Les baux individuels protègent chaque colocataire des impayés des autres, mais permettent au bailleur de choisir seul le nouvel entrant et d'appliquer un loyer global souvent plus élevé.

Sans clause, l'obligation de payer le loyer est conjointe (art. 1309 du Code civil) : le bailleur ne peut réclamer à chaque colocataire que sa part. Avec une clause de solidarité, très fréquente dans les baux uniques, le bailleur peut réclamer la totalité du loyer, des charges et des réparations locatives à n'importe quel colocataire (art. 1313 du Code civil), qui se retourne ensuite contre les autres.

La solidarité dure en principe jusqu'à la fin du bail, y compris pour un colocataire qui a quitté les lieux. L'art. 8-1, VI a plafonné cette durée pour les baux signés depuis le 27 mars 2014 : la solidarité du colocataire sortant, et celle de sa caution, s'éteignent :

• à la date d'effet de son congé, si un nouveau colocataire figure au bail à cette date (par avenant) ;
• sinon, au plus tard 6 mois après la date d'effet du congé.

Concrètement, un colocataire d'un logement vide qui donne congé reste tenu pendant son préavis de 3 mois (ou 1 mois en zone tendue ou en meublé), puis pendant 6 mois supplémentaires au maximum. La solidarité couvre les dettes nées pendant cette période, pas celles postérieures. Une clause qui prévoirait une solidarité plus longue est réputée non écrite (art. 4).

La solidarité joue aussi pour les dégradations constatées à l'état des lieux de sortie final, ce qui incite le colocataire sortant à faire dresser un état des lieux intermédiaire de sa chambre, même si la loi ne l'impose pas.

Trois colocataires, Alice, Bruno et Chloé, signent un bail unique vide à 1 500 € charges comprises, avec clause de solidarité, hors zone tendue. Alice donne congé par recommandé reçu le 1er mars : son préavis de 3 mois prend fin le 31 mai. Personne ne la remplace.

Période	Alice est-elle tenue ?	Montant réclamable à Alice
1er mars – 31 mai (préavis)	Oui, comme locataire	Jusqu'à 1 500 € par mois impayé
1er juin – 30 novembre (6 mois après le congé)	Oui, par solidarité (art. 8-1, VI)	Jusqu'à 1 500 € par mois impayé
À partir du 1er décembre	Non	0 €

Si Bruno et Chloé ne paient pas les loyers de septembre et octobre, le bailleur peut réclamer 3 000 € à Alice, qui pourra ensuite en demander le remboursement à ses anciens colocataires. Si un remplaçant, David, est ajouté par avenant avec effet au 1er juin, Alice est libérée dès le 31 mai et ne doit plus rien.

Sans clause de solidarité, Alice ne doit que sa part, soit 500 € par mois, et uniquement jusqu'au 31 mai. Le bailleur ne peut pas réclamer aux deux autres la part d'Alice pour les mois postérieurs à son départ ; il peut en revanche exiger un avenant fixant la nouvelle répartition, ou donner congé au terme du bail s'il justifie d'un motif légitime et sérieux.

Le dépôt de garantie de 1 500 € (un mois de loyer hors charges) versé à l'entrée reste entre les mains du bailleur jusqu'à la fin du bail. Alice ne peut pas exiger sa part de 500 € du bailleur ; elle la récupère auprès de David, qui prend sa place, ou auprès de Bruno et Chloé selon ce qu'ils ont convenu.

Dépôt de garantie

Dans un bail unique, le dépôt est plafonné à 1 mois de loyer hors charges en vide et 2 mois en meublé (art. 22 et 25-6). Il n'est restitué qu'à la restitution des clés par le dernier colocataire, dans un délai de 1 mois (état des lieux conforme) ou 2 mois. Le colocataire sortant règle sa part avec le remplaçant, ce que le pacte de colocation peut prévoir.

APL et ALS

Chaque colocataire fait sa propre demande à la CAF ou à la MSA. L'aide est calculée sur sa part du loyer, c'est-à-dire le loyer divisé par le nombre de colocataires en bail unique, ou son propre loyer en bail individuel, avec un plafond spécifique à la colocation. Le bail doit mentionner le nom de chaque colocataire ; un occupant non signataire ne peut pas percevoir d'aide et fragilise le bail.

Assurance

Chaque locataire doit être assuré contre les risques locatifs (art. 7, g). En colocation, les colocataires peuvent convenir d'une assurance unique souscrite par l'un d'eux au nom de tous, ou le bailleur peut souscrire pour leur compte et la refacturer (art. 8-1, IV).

Charges

Les charges suivent le régime du bail : provisions avec régularisation annuelle, ou forfait en meublé (art. 23 et 25-10). La répartition interne entre colocataires ne regarde pas le bailleur.

1. Le colocataire sortant donne congé par recommandé, acte de commissaire de justice ou remise en main propre contre récépissé, avec le préavis du bail (art. 15 ou 25-8). Un congé donné par un seul colocataire ne met pas fin au bail pour les autres.
2. Les colocataires restants proposent un remplaçant. Le bailleur reste libre de l'accepter ou de le refuser ; il ne peut pas le refuser pour un motif discriminatoire (art. 1er). Sans remplaçant, le bail continue avec les restants, qui doivent le loyer entier s'ils sont solidaires.
3. Un avenant signé du bailleur, du remplaçant et des colocataires restants ajoute le nouveau colocataire au bail. C'est cette signature, et sa date d'effet, qui libère le sortant et sa caution. Le remplaçant fournit sa propre caution si le bailleur l'exige.
4. État des lieux : la loi n'en prévoit pas au départ d'un seul colocataire. Un état des lieux intermédiaire de la chambre, signé par tous, évite les litiges au départ du dernier.

Le bailleur, lui, ne peut donner congé qu'au terme du bail, pour vendre, reprendre ou pour motif légitime et sérieux, avec un préavis de 6 mois (3 mois en meublé), et doit notifier le congé à chaque colocataire. Un congé notifié à un seul est sans effet à l'égard des autres.

Le contrat de colocation prend en charge le choix entre bail unique et baux individuels, la clause de solidarité avec sa limite légale de 6 mois, la répartition du loyer, le dépôt de garantie et les mentions obligatoires du contrat type. Il peut être complété d'un pacte de colocation entre colocataires, non opposable au bailleur, qui fixe la répartition des charges et des courses, l'usage des espaces communs, la procédure de remplacement et le sort de la part du dépôt de garantie au départ de chacun.

Pour une colocation dans un logement vide, la base reste le bail d'habitation vide conforme au titre Ier de la loi de 1989. Si le bailleur demande un garant, l'acte de cautionnement doit indiquer le colocataire garanti, le montant du loyer, la durée de l'engagement et reproduire la mention de l'art. 22-1 ; l'engagement de la caution d'un colocataire sortant s'éteint dans les mêmes conditions que sa solidarité.