Bail de location vide avec garant (caution solidaire) : modèle à remplir en ligne

Pourquoi le garant pèse plus lourd en logement vide

Le bail vide est conclu pour 3 ans au moins (6 ans si le bailleur est une personne morale) et se reconduit tacitement (loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, art. 10). Le dépôt de garantie y est limité à un mois de loyer hors charges (art. 22), ce qui couvre à peine un mois d'impayé. Le garant est donc, pour le bailleur particulier, la principale sûreté sur une relation qui peut durer dix ans. Pour le garant, l'enjeu est symétrique : les procédures d'expulsion s'étalent souvent sur plus d'un an, pendant lesquels la dette garantie s'accumule.

Rédiger l'acte de cautionnement sans erreur

L'acte est distinct du bail, mais il s'y réfère : identité des parties, adresse du logement, montant du loyer et des charges, conditions de révision, date de prise d'effet. Depuis la loi ELAN n° 2018-1021 du 23 novembre 2018, la mention manuscrite longue de l'article 22-1 n'existe plus. Depuis le 1er janvier 2022, la caution personne physique appose elle-même, à peine de nullité, la mention qu'elle s'engage à payer ce que doit le locataire dans la limite d'un montant en principal et accessoires exprimé en toutes lettres et en chiffres (Code civil, art. 2297). Pour une caution solidaire, elle ajoute qu'elle renonce aux bénéfices de discussion et de division. Le bailleur remet un exemplaire du bail au garant (art. 22-1). Exemple : loyer de 900 € charges comprises, engagement pour le bail initial de 3 ans et une reconduction, plafond de 64 800 € exprimé en lettres.

Durée : déterminée ou indéterminée ?

• Durée déterminée, par exemple le bail initial et une reconduction : le garant sait quand il sera libéré, mais ne peut pas se retirer avant. Le bailleur devra trouver une nouvelle garantie à l'échéance.
• Durée indéterminée : le garant peut résilier par lettre recommandée à tout moment, mais reste tenu jusqu'à la fin de la période triennale en cours (art. 22-1).
• Un cautionnement sans indication de durée est réputé à durée indéterminée et suit la même règle.

Impayés : la procédure et la place du garant

Dès le premier loyer impayé, le bailleur peut réclamer le paiement au garant solidaire sans poursuivre d'abord le locataire. S'il met en œuvre la clause résolutoire, le commandement de payer délivré au locataire par commissaire de justice doit être signifié au garant dans les quinze jours, faute de quoi celui-ci n'est pas tenu des pénalités et intérêts de retard (art. 24). Le garant qui paie dispose d'un recours contre le locataire (Code civil, art. 2308). Il peut opposer au bailleur toutes les exceptions du locataire : loyer irrégulier en zone encadrée, charges non justifiées, dépôt de garantie non imputé. Il ne couvre pas les dettes nées d'un avenant qu'il n'a pas accepté.

Limites légales et alternatives

Le bailleur ne peut pas cumuler un garant personne physique avec une assurance des loyers impayés, sauf pour un locataire étudiant ou apprenti (art. 22-1). Une personne morale bailleresse, hors SCI familiale, ne peut demander un garant qu'à un étudiant ou un apprenti. Si aucun proche ne peut se porter caution, la garantie Visale d'Action Logement, réservée aux locataires qui remplissent ses conditions d'âge ou de situation, joue le rôle de garant et dispense d'en chercher un autre, mais elle ne peut pas être cumulée avec une caution personne physique.