Sous-louer son logement : conditions, accord du bailleur, risques

L'art. 8 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 est sans ambiguïté : « le locataire ne peut ni céder le contrat de location, ni sous-louer le logement sauf avec l'accord écrit du bailleur, y compris sur le prix du loyer ». La règle s'applique à toute location de résidence principale, vide ou meublée (l'art. 25-4 rend l'art. 8 applicable aux meublés), et aux colocations. Elle est d'ordre public : une clause de bail qui autoriserait par avance toute sous-location serait valable, mais le silence du bail vaut interdiction.

L'accord doit être écrit et préalable. Une tolérance du propriétaire, un accord oral, ou le fait qu'il ait connaissance de la présence d'un occupant sans réagir ne suffisent pas, même si les juges peuvent en tenir compte pour apprécier la gravité du manquement. L'accord porte sur deux choses : le principe de la sous-location et le montant du loyer demandé au sous-locataire. Il peut être limité dans le temps, à une partie du logement ou à un sous-locataire nommé.

Le logement social obéit à une interdiction plus stricte (art. L. 442-8 du Code de la construction et de l'habitation) : la sous-location y est interdite, avec deux exceptions encadrées, la sous-location d'une partie du logement à une personne de plus de 60 ans ou handicapée, et la cohabitation intergénérationnelle avec un jeune de moins de 30 ans, après information du bailleur.

L'hébergement gratuit d'un proche n'est pas une sous-location : sans loyer, l'art. 8 ne s'applique pas. Le locataire reste responsable de l'occupant et le logement doit rester sa résidence principale.

Deux limites de fond encadrent la sous-location autorisée :

• Le loyer : « le prix du loyer au mètre carré de surface habitable des locaux sous-loués ne peut excéder celui payé par le locataire principal » (art. 8). Le locataire ne peut donc pas faire de marge sur la sous-location. Les charges peuvent être refacturées au prorata de la surface ou de l'occupation. Rien n'interdit de fournir des meubles ou des services, mais ils ne justifient pas un loyer supérieur au plafond.
• La durée : la sous-location ne peut pas excéder la durée du bail principal. Lorsque le bail principal prend fin, pour quelque cause que ce soit, le sous-locataire « ne peut se prévaloir d'aucun droit à l'encontre du bailleur ni d'aucun titre d'occupation ». Il doit partir, même si son propre contrat courait encore.

Le locataire principal doit remettre au sous-locataire l'autorisation écrite du bailleur et une copie du bail en cours. Pour le reste, l'art. 8 précise que les autres dispositions de la loi de 1989 ne s'appliquent pas au contrat de sous-location : ce sont le Code civil (art. 1713 et suivants) et le contrat qui règlent le préavis, le dépôt de garantie, la répartition des réparations ou les modalités de fin. D'où l'importance d'un contrat de sous-location écrit et complet : sans lui, chaque point litigieux se règle par les usages.

Le locataire principal reste seul tenu envers le propriétaire : il paie le loyer intégral même si le sous-locataire ne paie pas, et il répond des dégradations commises par ce dernier (art. 7, c). Le sous-locataire doit être assuré pour les risques locatifs ; le locataire principal doit vérifier que sa propre assurance couvre la sous-location.

Mettre son logement loué sur Airbnb, Booking ou Abritel pendant ses vacances est une sous-location. La Cour de cassation l'a jugé sans détour (Cass. 3e civ., 12 septembre 2019, n° 18-20.727) : le locataire qui loue son appartement à des touristes sans accord écrit du bailleur viole l'art. 8, et les sous-loyers encaissés sont des fruits civils qui appartiennent au propriétaire (art. 547 du Code civil), qui peut en exiger la restitution intégrale. Des juridictions ont depuis admis que la responsabilité de la plateforme puisse être recherchée aux côtés de celle du locataire.

À l'autorisation du bailleur s'ajoutent les règles du Code du tourisme (art. L. 324-1-1), renforcées par la loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024, dite loi Le Meur :

• la résidence principale ne peut être louée en meublé de tourisme plus de 120 jours par an, que la commune peut abaisser jusqu'à 90 jours ;
• une déclaration préalable avec numéro d'enregistrement est obligatoire dans toutes les communes, via un téléservice national déployé au plus tard le 20 mai 2026 ; le numéro figure sur l'annonce ;
• le locataire doit fournir à la plateforme, et sur demande à la commune, l'autorisation écrite de son bailleur ;
• les manquements sont sanctionnés par des amendes civiles pouvant atteindre 10 000 € pour défaut d'enregistrement et 15 000 € pour dépassement de la durée autorisée, prononcées par le tribunal judiciaire à la demande de la commune.

Le plafond de loyer de l'art. 8 s'applique aussi : le prix à la nuit rapporté au mètre carré ne peut pas dépasser celui du bail principal. En pratique, l'écart entre un loyer mensuel et des tarifs touristiques rend une sous-location saisonnière autorisée rarement conforme, ce qui explique que la plupart des bailleurs la refusent.

Risque	Fondement	Portée
Résiliation du bail aux torts du locataire	Art. 8 loi 1989 ; art. 1224 et 1227 C. civ.	Résiliation judiciaire, la sous-location n'étant pas un cas de clause résolutoire de l'art. 24 ; expulsion du locataire et du sous-locataire
Restitution des sous-loyers au propriétaire	Art. 547 C. civ. ; Cass. 3e civ., 12 sept. 2019	Totalité des sommes perçues, sur 5 ans (prescription de droit commun, art. 2224)
Dommages-intérêts	Art. 1231-1 C. civ.	Dégradations, troubles de voisinage, préjudice du bailleur
Refus de renouvellement ou congé pour motif légitime et sérieux	Art. 15, I loi 1989	À l'échéance du bail, avec préavis de 6 mois (vide) ou 3 mois (meublé)
Amendes meublé de tourisme	Art. L. 324-1-1 C. tourisme	Jusqu'à 10 000 € (enregistrement) et 15 000 € (durée)
Redressement fiscal	Art. 92 et 35 CGI	Sous-loyers non déclarés, majorations

Le sous-locataire d'une sous-location irrégulière est un occupant sans droit ni titre vis-à-vis du propriétaire. Il peut se retourner contre le locataire principal pour le préjudice subi (perte du logement, frais de déménagement), sur le fondement du contrat de sous-location.

Un locataire occupe un appartement vide de 60 m² loué 900 € hors charges plus 90 € de charges, soit 15 €/m² de loyer. Il envisage deux opérations.

Sous-louer une chambre de 12 m² à un étudiant

Élément	Calcul	Résultat
Loyer maximal de la chambre	12 m² × 15 €/m²	180 € par mois
Charges refacturables	90 € × 12/60 (ou au prorata des occupants)	18 € environ
Loyer demandé de 350 € « meublé, tout compris »	Dépasse le plafond	Excédent réclamable par le sous-locataire, manquement envers le bailleur

Avec l'accord écrit du bailleur sur ces 180 € et un contrat de sous-location, l'opération est régulière. Les 180 € mensuels sont imposables en BNC (sous-location nue) ou en BIC si la chambre est louée meublée ; l'art. 35 bis du CGI exonère la location ou sous-location meublée d'une partie de sa résidence principale lorsque le loyer reste dans les plafonds « raisonnables » publiés chaque année par l'administration, dispositif prolongé jusqu'au 31 décembre 2026.

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À 90 € la nuit, 21 nuits rapportent 1 890 €. Rapporté au mois, cela représente 2 700 €, soit trois fois le loyer : le plafond de l'art. 8 n'est pas respecté. Sans accord écrit du bailleur, le locataire s'expose à la restitution des 1 890 €, à la résiliation du bail et, faute d'enregistrement en mairie, à une amende pouvant atteindre 10 000 €. Le gain espéré ne couvre pas le risque.

Une demande a d'autant plus de chances d'aboutir qu'elle est précise et rassurante pour le propriétaire :

1. Lettre recommandée ou courriel avec accusé de lecture, indiquant le motif (mobilité temporaire, chambre inoccupée), la partie du logement concernée, la durée envisagée, l'identité du sous-locataire et le loyer proposé, conforme au plafond au m².
2. Rappeler que le locataire principal reste seul responsable du paiement du loyer et de l'état du logement, et joindre l'attestation d'assurance couvrant la sous-location.
3. Demander une réponse écrite et signée, portant sur le principe et sur le loyer. Un courriel du bailleur sans équivoque est un accord écrit ; un « pas d'objection » oral ne l'est pas.
4. Formaliser l'accord dans un avenant au bail lorsqu'il modifie durablement les conditions d'occupation, ou par une autorisation autonome pour une opération ponctuelle.

Le bailleur est libre de refuser sans motif. En revanche, il ne peut pas conditionner son accord à une hausse du loyer principal ni à une commission sur les sous-loyers. Le silence gardé après la demande ne vaut pas acceptation.

Un contrat de sous-location complet identifie le locataire principal et le sous-locataire, le logement et la partie sous-louée, le bail principal (date, bailleur, loyer), vise l'autorisation écrite du bailleur annexée, fixe le loyer dans la limite du plafond au m², les charges, la durée qui ne peut dépasser celle du bail principal, le dépôt de garantie, le préavis, l'état des lieux et les obligations d'assurance. Le générateur de contrat de sous-location reprend ces clauses, vérifie le loyer par rapport au bail principal et rappelle les pièces à joindre.

Pour une location de courte durée autorisée par le bailleur, un contrat de location saisonnière adapté aux séjours touristiques est plus approprié qu'un contrat de sous-location classique. Le bailleur qui souhaite encadrer la question dès l'origine peut préciser sa position dans le bail d'habitation vide, par une clause d'interdiction rappelant l'art. 8 ou d'autorisation sous conditions.