Contrat de location courte durée entre particuliers : modèle à remplir en ligne

Louer en direct : les mêmes règles qu'avec une plateforme

Se passer d'une plateforme ne dispense d'aucune obligation. Le logement loué à une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile est un meublé de tourisme (Code du tourisme, art. L. 324-1-1). La plateforme ne fait plus écran : c'est le loueur qui rédige le contrat, encaisse les sommes, collecte la taxe de séjour et répond de la limite de jours. L'article L. 324-2 impose un écrit mentionnant le prix et un état descriptif des lieux ; sans contrat, le loueur ne prouve ni le tarif convenu ni l'état du logement en cas de dégradation.

Résidence principale : la limite de 120 jours

La résidence principale, celle occupée au moins huit mois par an, peut être louée en courte durée sans autorisation de changement d'usage, dans la limite de 120 jours par année civile (art. L. 324-1-1 IV). La loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024 autorise les communes à abaisser ce plafond à 90 jours. Au-delà, le logement perd sa qualification de résidence principale et bascule dans le régime de la résidence secondaire : autorisation de changement d'usage dans les communes concernées (Code de la construction et de l'habitation, art. L. 631-7), parfois avec compensation. Tenez un décompte des nuits louées, toutes sources confondues, car la mairie peut exiger ce relevé.

Déclaration en mairie, numéro d'enregistrement et copropriété

Toute mise en location d'un meublé de tourisme fait l'objet d'une déclaration en mairie ; dans les communes qui ont instauré le téléservice, la déclaration donne lieu à un numéro d'enregistrement à reporter dans toute annonce. La loi du 19 novembre 2024 généralise ce numéro à l'ensemble du territoire selon un calendrier fixé par décret : vérifiez auprès de votre mairie avant la première location. Un locataire qui loue son logement en courte durée a besoin de l'accord écrit de son bailleur (loi n° 89-462, art. 8) et ne peut dépasser son propre loyer. Le règlement de copropriété peut interdire la location de courte durée ou la soumettre à conditions ; la loi de 2024 permet désormais à l'assemblée générale de l'interdire à la majorité des deux tiers lorsque le règlement interdit toute activité commerciale dans les lots d'habitation.

Prix, versement à la réservation et dépôt de garantie

Le contrat fixe le prix total du séjour, les charges incluses ou facturées, le ménage éventuel et la somme versée à la réservation. Sauf stipulation contraire, cette somme est présumée être des arrhes (Code de la consommation, art. L. 214-1) : le voyageur peut se dédire en les perdant, le loueur en restituant le double. Un acompte engage définitivement les deux parties. Le dépôt de garantie est libre ; son montant, sa forme (chèque non encaissé, virement, empreinte bancaire) et son délai de restitution figurent au contrat, avec un état des lieux à l'arrivée et au départ. Entre particuliers, aucun droit de rétractation ne s'applique.

Taxe de séjour et fiscalité

Hors plateforme, le loueur collecte la taxe de séjour auprès du voyageur et la reverse à la commune aux dates fixées par celle-ci (Code général des collectivités territoriales, art. L. 2333-26 et suivants). Le tarif par nuit et par personne majeure dépend de la commune et du classement du meublé : indiquez le montant en vigueur à la date de signature et faites-le apparaître séparément du prix. Les loyers sont imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux, avec un abattement forfaitaire réduit pour les meublés de tourisme non classés depuis la loi du 19 novembre 2024. Enfin, prévenez votre assureur : la garantie villégiature du voyageur ne remplace pas une extension de votre contrat multirisque pour la location.