Contrat de sous-location d'une chambre chez l'habitant : modèle à remplir en ligne

Sous-location partielle : la chambre et les parties communes

La sous-location d'une chambre est une sous-location partielle : le locataire principal continue d'habiter le logement et cède au sous-locataire la jouissance exclusive d'une pièce, plus un usage partagé de la cuisine, de la salle de bains et des espaces communs. Le contrat décrit précisément ce découpage : surface de la chambre, mobilier éventuel, accès aux équipements. La chambre devient le domicile du sous-locataire ; le locataire principal ne peut y entrer sans son accord. Les règles de l'article 8 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 s'appliquent intégralement, qu'il s'agisse d'un bail principal vide ou meublé : accord écrit du bailleur, plafond de loyer, fin avec le bail principal.

L'accord du bailleur et le loyer au prorata

L'accord écrit du propriétaire doit porter sur le principe de la sous-location et sur le prix. Le sous-loyer au mètre carré ne peut pas dépasser le loyer au mètre carré du bail principal (art. 8). Pour une chambre, le calcul se fait au prorata de la surface privative, les parties communes n'étant pas facturées en plus. Exemple : un appartement de 60 m² loué 900 € hors charges revient à 15 €/m² ; une chambre de 12 m² ne peut être sous-louée plus de 180 € hors charges, auxquels s'ajoute une quote-part des charges réelles.

Ce qui distingue la sous-location de l'hébergement et de la colocation

• Hébergement à titre gratuit : aucun loyer, aucun contrat de sous-location nécessaire ; le locataire peut héberger un proche sans accord du bailleur, toute clause contraire étant réputée non écrite (art. 4). Dès qu'une somme est versée régulièrement, on bascule dans la sous-location.
• Colocation : les colocataires signent avec le bailleur ; ici, le sous-locataire ne signe qu'avec le locataire principal et n'a aucun lien avec le propriétaire.
• Logement social : la sous-location y est interdite, sauf la sous-location d'une partie du logement à certaines personnes (plus de soixante ans, adultes handicapés, jeunes de moins de trente ans) après information du bailleur social (Code de la construction et de l'habitation, art. L. 442-8-1).

Durée, préavis, départ du sous-locataire

Le sous-locataire ne bénéficie pas de la loi de 1989 : pas de droit au maintien, pas de durée minimale, pas de préavis légal. Le contrat fixe librement la durée, la faculté de résiliation anticipée et le préavis, un mois étant l'usage pour une chambre. La sous-location prend fin automatiquement si le bail principal cesse (art. 8, al. 3), ce que le contrat rappelle. Prévoyez un état des lieux de la chambre à l'entrée et à la sortie et un dépôt de garantie modéré, restitué rapidement après le départ. Le sous-locataire doit laisser les parties communes dans l'état convenu et ne peut lui-même ni sous-louer ni héberger durablement un tiers.

Fiscalité, assurance et aides

Les sous-loyers sont imposables dans la catégorie des bénéfices non commerciaux. Toutefois, la location ou sous-location d'une partie de la résidence principale est exonérée lorsque la pièce constitue la résidence principale du sous-locataire et que le loyer reste dans la limite d'un plafond annuel par mètre carré fixé par l'administration fiscale, en vigueur à la date de signature (Code général des impôts, art. 35 bis). Le locataire principal informe son assureur de la présence d'un sous-locataire, et celui-ci souscrit sa propre assurance de responsabilité. Avec un contrat écrit et l'accord du bailleur, le sous-locataire peut demander une aide au logement pour la chambre ; la sous-location doit alors être déclarée, ce qui peut réduire l'aide du locataire principal.