Préavis de location : 1 ou 3 mois ? Tous les cas de réduction

Le locataire peut résilier le bail à tout moment, sans motif, en respectant un délai de préavis (art. 12 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989). La durée de ce préavis dépend d'abord du type de bail :

• Location vide (résidence principale) : 3 mois, ramenés à 1 mois dans les cas prévus par l'art. 15, I ;
• Location meublée : 1 mois, toujours et sans condition (art. 25-8) ;
• Bail mobilité (meublé de 1 à 10 mois) : 1 mois (art. 25-16) ;
• Colocation : le préavis de chaque colocataire suit la règle du bail, vide ou meublé ; le colocataire sortant reste solidaire du loyer jusqu'à son remplacement et au plus 6 mois après la fin de son préavis si le bail comporte une clause de solidarité (art. 8-1).

Ces délais sont d'ordre public. Un bail qui prévoirait un préavis plus long, ou qui écarterait les cas de réduction, contient une clause réputée non écrite (art. 4). À l'inverse, le bailleur peut toujours accepter un préavis plus court, mais cet accord doit être écrit.

Le préavis du bailleur obéit à d'autres règles : 6 mois avant l'échéance du bail en location vide, 3 mois en meublé, et seulement pour vendre, reprendre le logement ou pour un motif légitime et sérieux (art. 15, I et 25-8).

En location vide, l'art. 15, I énumère limitativement les situations qui ramènent le préavis à 1 mois. Le locataire doit « préciser le motif invoqué et le justifier au moment de l'envoi de la lettre de congé » ; à défaut, le préavis de 3 mois s'applique.

Cas	Préavis	Justificatif à joindre
Logement situé en zone tendue (décret n° 2013-392 du 10 mai 2013 modifié)	1 mois	Aucun : mention de la zone tendue et du texte dans la lettre
Premier emploi	1 mois	Contrat de travail ou promesse d'embauche
Mutation professionnelle	1 mois	Attestation de l'employeur, avenant ou ordre de mutation
Perte d'emploi (licenciement, fin de CDD, rupture conventionnelle)	1 mois	Lettre de licenciement, attestation France Travail, fin de contrat
Nouvel emploi consécutif à une perte d'emploi	1 mois	Justificatif de la perte d'emploi et nouveau contrat de travail
État de santé justifiant un changement de domicile	1 mois	Certificat médical mentionnant la nécessité de déménager
Bénéficiaire du RSA ou de l'AAH	1 mois	Attestation de la CAF ou de la MSA
Attribution d'un logement social	1 mois	Notification d'attribution du bailleur social
Location meublée, bail mobilité	1 mois	Aucun
Location vide hors zone tendue, sans motif	3 mois	—

Ne figurent pas dans la liste, et ne donnent donc pas droit au préavis réduit : la démission, l'achat d'un logement, une séparation, un départ à la retraite, des nuisances de voisinage ou un logement trop cher. Dans ces situations, seule la zone tendue ou un accord du bailleur permet de partir en 1 mois.

Zone tendue

Les zones tendues sont les communes des agglomérations de plus de 50 000 habitants où l'offre de logements est insuffisante, listées par le décret n° 2013-392 du 10 mai 2013, complété à plusieurs reprises, dont en 2023. Paris et sa petite couronne, Lyon, Marseille, Lille, Bordeaux, Nantes, Toulouse, Montpellier, Nice, Strasbourg, ainsi que de nombreuses communes littorales et de montagne en font partie. Un simulateur officiel sur service-public.fr permet de vérifier une commune. Le locataire n'a rien à prouver : il suffit d'indiquer dans la lettre que le logement est situé en zone tendue, en citant l'art. 15 et le décret.

Mutation

La loi ne distingue pas selon que la mutation est imposée ou demandée par le salarié, ni selon la distance. Les juges retiennent le préavis réduit dès lors que le changement de lieu de travail est établi par l'employeur. Un simple changement d'employeur choisi par le salarié n'est pas une mutation au sens du texte ; il peut en revanche relever du premier emploi ou du nouvel emploi consécutif à une perte d'emploi.

Perte d'emploi

Le licenciement, quel qu'en soit le motif, la fin d'un CDD ou d'une mission d'intérim et la rupture conventionnelle sont admis. La démission n'est pas une perte d'emploi. Le motif est ouvert aussi au conjoint ou partenaire cotitulaire du bail lorsque c'est lui qui perd son emploi, si les deux sont titulaires du bail. Le délai entre la perte d'emploi et le congé doit rester raisonnable : un licenciement vieux de deux ans ne justifie plus un préavis réduit.

État de santé

Le certificat médical doit indiquer que l'état de santé du locataire justifie un changement de domicile, sans avoir à préciser la pathologie. Depuis la loi ALUR de 2014, la condition d'âge a disparu : le motif est ouvert à tous.

Le congé est notifié par lettre recommandée avec avis de réception, par acte de commissaire de justice ou par remise en main propre contre récépissé ou émargement (art. 15, I). Un courriel, un SMS ou une lettre simple sont sans effet, même si le bailleur y répond, sauf s'il reconnaît ensuite par écrit avoir reçu le congé à une date donnée.

Le préavis court « à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l'acte ou de la remise en main propre ». C'est donc la date de réception par le bailleur, et non la date d'envoi, qui compte. Si le bailleur ne retire pas le recommandé, le congé est réputé non reçu : il faut recourir à un commissaire de justice, dont l'acte fait foi de sa date. Pour une location gérée par une agence, le congé est adressé à l'agence, mandataire du bailleur.

Le motif de préavis réduit et son justificatif doivent accompagner la lettre. La Cour de cassation juge qu'un locataire qui n'a pas indiqué le motif dans son congé ne peut pas s'en prévaloir ensuite pour raccourcir le préavis ; un nouveau courrier motivé fait courir un nouveau délai d'un mois à compter de sa réception, ce qui n'a d'intérêt que si le préavis initial de 3 mois n'est pas près d'expirer.

Un locataire d'un appartement vide à 950 € charges comprises envoie son congé le 3 mars ; le bailleur signe l'avis de réception le 6 mars.

Situation	Préavis	Fin du bail	Loyer dû à compter du 6 mars
Hors zone tendue, sans motif	3 mois	6 juin	3 mois : 2 850 €
Zone tendue, ou mutation justifiée	1 mois	6 avril	1 mois : 950 €
Mutation réelle mais non mentionnée dans la lettre	3 mois	6 juin	2 850 €, sauf accord du bailleur

Le loyer et les charges restent dus jusqu'au dernier jour du préavis, même si le locataire a déménagé avant. Une exception : si le logement est reloué avant la fin du préavis avec l'accord du bailleur, le loyer n'est dû que jusqu'à l'entrée du nouveau locataire (art. 15, I, dernier alinéa). Pour le mois de sortie, le loyer se calcule au prorata : un bail qui se termine le 6 avril donne lieu à 6/30 du loyer d'avril.

Oublier le motif dans la lettre coûte ici 1 900 €. C'est la raison pour laquelle la lettre de congé doit mentionner le motif, citer l'article de loi et lister les pièces jointes.

Le bailleur ne peut ni refuser le congé ni imposer un délai plus long, mais il peut faire visiter le logement pendant le préavis, dans la limite de 2 heures par jour ouvrable (art. 4, a). Les parties conviennent d'une date d'état des lieux de sortie, en principe le dernier jour du préavis, avec remise des clés. Cette remise fait courir le délai de restitution du dépôt de garantie : 1 mois si l'état des lieux est conforme, 2 mois sinon (art. 22).

La lettre de congé est le moment idéal pour communiquer la nouvelle adresse, condition de la majoration de 10 % du loyer par mois de retard en cas de restitution tardive du dépôt, et pour demander la fixation du rendez-vous d'état des lieux. Si le locataire quitte les lieux avant la fin du préavis, il peut rendre les clés dès l'état des lieux ; il n'est alors plus tenu de l'entretien, mais reste redevable du loyer jusqu'au terme.

Une lettre de congé complète contient : l'identité des parties et l'adresse du logement, la date du bail, la décision de donner congé, le préavis applicable avec l'article de loi (art. 15, I ou 25-8), le motif de réduction et la liste des justificatifs joints, la date de fin envisagée, la demande d'état des lieux de sortie et la nouvelle adresse pour la restitution du dépôt. Le générateur de lettre de préavis du locataire détermine le préavis applicable à votre situation, calcule la date de fin de bail et produit le courrier à envoyer en recommandé.

Si vous relisez votre contrat avant de partir, vérifiez qu'il s'agit bien d'un bail d'habitation vide soumis au titre Ier de la loi de 1989 : un bail meublé, un bail mobilité ou une location saisonnière obéissent à d'autres préavis, et une clause de préavis plus long qu'un bail vide contiendrait est sans valeur.