Bail de location vide entre particuliers : modèle à remplir en ligne

Louer sans agence : ce que vous devez faire vous-même

Sans administrateur de biens, le bailleur assume seul la rédaction du bail, la vérification du dossier du candidat, l'état des lieux et le suivi du contrat. En contrepartie, le locataire ne paie aucun honoraire : les frais de visite, de constitution de dossier, de rédaction et d'état des lieux partagés de l'article 5 n'existent que lorsqu'un professionnel intervient. Toute somme réclamée au locataire pour « frais de dossier » par un bailleur particulier est indue et restituable.

Le bail et ses annexes obligatoires

• Contrat type : le bail reproduit les clauses et mentions du décret n° 2015-587 (identité des parties, description et surface habitable du logement, loyer, charges, dépôt de garantie, date de prise d'effet, montant du dernier loyer du précédent locataire s'il a quitté les lieux depuis moins de dix-huit mois).
• Notice d'information sur les droits et obligations des parties, fixée par l'arrêté du 29 mai 2015 (art. 3).
• Dossier de diagnostic technique (art. 3-3) : DPE, constat de risque d'exposition au plomb pour les immeubles d'avant 1949, état des risques et pollutions, diagnostics électricité et gaz si les installations ont plus de quinze ans, information sur le bruit des aérodromes le cas échéant ; l'état amiante est tenu à disposition.
• État des lieux contradictoire établi à la remise des clés (art. 3-2), et extrait du règlement de copropriété concernant la destination de l'immeuble et les parties communes.

Le dossier du candidat : liste limitative

Le bailleur ne peut demander que les pièces du décret n° 2015-1437 du 5 novembre 2015 : une pièce d'identité, un justificatif de domicile, des justificatifs de situation professionnelle et de ressources (contrat de travail, bulletins de salaire, avis d'imposition). Sont interdits le relevé de compte, la photographie d'identité, le dossier médical, l'attestation de bonne tenue de compte ou un chèque de réservation. Le refus d'un candidat ne peut reposer sur un critère discriminatoire (Code pénal, art. 225-1). Une caution personne physique est possible, par acte séparé conforme à l'article 22-1, et ne se cumule pas avec une assurance loyers impayés sauf pour un étudiant ou un apprenti.

Loyer, charges et dépôt de garantie

Le loyer est libre hors zone tendue ; en zone tendue, il ne peut dépasser le dernier loyer appliqué au précédent locataire, sauf travaux ou sous-évaluation manifeste, et il est plafonné au loyer de référence majoré dans les communes qui appliquent l'encadrement. Les charges récupérables sont celles du décret n° 87-713, réglées par provision avec régularisation annuelle (art. 23) ; le forfait n'est admis que pour la colocation. Le dépôt de garantie est limité à un mois de loyer hors charges (art. 22) et sa révision est interdite pendant le bail. Le loyer d'un logement classé F ou G ne peut être ni révisé ni augmenté, et un logement G ne peut plus être mis en location depuis le 1er janvier 2025.

Durée, congé et erreurs fréquentes

Le bail est conclu pour trois ans au moins (art. 10) et se reconduit tacitement ; le locataire peut partir à tout moment avec trois mois de préavis, réduits à un mois dans les cas de l'article 15-I. Le bailleur ne donne congé que pour l'échéance, six mois avant, pour vendre, reprendre ou un motif légitime et sérieux. Erreurs courantes du bailleur particulier : omettre la surface habitable, encaisser le dépôt avant la signature, oublier la clause de révision sur l'indice de référence des loyers (sans elle, aucune révision n'est possible, art. 17-1), ou laisser le locataire entrer sans attestation d'assurance (art. 7 g). Rédigez l'état des lieux pièce par pièce et photographiez : c'est votre seule preuve à la sortie.