Bail de colocation en logement vide : ce qu'il faut savoir en 2026
Colocation en logement vide : le cadre
Le bail de colocation d'un logement non meublé suit le régime du bail vide : durée minimale de 3 ans quand le bailleur est une personne physique, 6 ans quand il s'agit d'une société autre qu'une SCI familiale (loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, art. 10), reconduction tacite, contrat type du décret n° 2015-587 du 29 mai 2015. L'article 8-1 de la même loi y ajoute les règles propres à la colocation : bail unique ou baux multiples, solidarité encadrée, forfait de charges possible, assurance pour compte. Le logement doit être décent pour l'ensemble des occupants (décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002).
Ce qui diffère de la colocation meublée
- Préavis du colocataire : 3 mois, réduit à 1 mois en zone tendue ou pour l'un des motifs de l'article 15 (mutation, perte d'emploi, état de santé, RSA ou AAH, logement social), contre 1 mois dans tous les cas en meublé.
- Dépôt de garantie : 1 mois de loyer hors charges maximum (art. 22), contre 2 mois en meublé.
- Congé du bailleur : 6 mois avant l'échéance, pour reprise, vente ou motif légitime et sérieux, adressé à chaque colocataire.
- Charges : la provision avec régularisation annuelle est la règle du bail vide (art. 23), mais la colocation autorise le forfait par exception (art. 8-1).
La clause de solidarité et sa limite de six mois
La solidarité n'existe que si le bail la stipule. Elle permet au bailleur de réclamer l'intégralité des sommes dues à n'importe quel colocataire. Depuis la loi ALUR, le colocataire qui donne congé est libéré de la solidarité à la date d'effet de son congé si un nouveau colocataire est inscrit au bail, et au plus tard six mois après cette date (art. 8-1 VI). Sa caution est libérée dans les mêmes conditions. Avec un préavis de 3 mois, un colocataire non remplacé reste donc exposé jusqu'à neuf mois après l'envoi de sa lettre. Exemple : congé reçu le 10 janvier, préavis jusqu'au 10 avril, solidarité jusqu'au 10 octobre au plus tard.
Départ, remplacement, avenant
Le congé est individuel : le colocataire sortant l'adresse au bailleur par lettre recommandée avec avis de réception, acte de commissaire de justice ou remise en main propre contre récépissé, en indiquant son motif s'il demande le préavis réduit. Le bail se poursuit avec le ou les colocataires restants, sans nouvelle signature. L'entrée d'un remplaçant se fait par avenant signé du bailleur, du colocataire restant et de l'entrant ; le bailleur peut refuser le candidat, mais un refus répété sans motif sérieux prolonge la solidarité du sortant et s'apprécie de mauvaise foi. Faites un état des lieux intermédiaire à chaque changement d'occupant, pour ne pas imputer au dernier arrivé les dégradations des premiers.
Dépôt de garantie, assurance et pacte entre colocataires
Le dépôt de garantie est conservé par le bailleur jusqu'à la fin du bail et restitué après l'état des lieux de sortie global, dans un délai d'un mois si l'état des lieux est conforme, de deux mois sinon (art. 22). Le colocataire qui part en cours de bail ne peut pas en exiger sa part au bailleur. L'assurance habitation est obligatoire pour chacun ; le bailleur peut la souscrire pour leur compte et en récupérer la prime (art. 8-1). Les questions internes, comme la répartition du loyer et des chambres, le remboursement de la part de dépôt au sortant ou le partage des frais, ne relèvent pas du bail : elles sont réglées dans un pacte de colocation signé entre occupants, que le bailleur n'a pas à approuver.
Questions fréquentes
Jusqu'à la date d'effet de son congé si un remplaçant est ajouté au bail, sinon six mois après cette date au maximum (art. 8-1 VI). En logement vide, le congé lui-même court sur 3 mois (1 mois en zone tendue), ce qui porte l'exposition totale à neuf mois dans le pire des cas.