Bail de chambre meublée chez l'habitant : modèle à remplir en ligne

Quel contrat pour une chambre chez l'habitant

Louer une pièce de son propre logement n'échappe pas à la loi du 6 juillet 1989. Dès que la chambre meublée constitue la résidence principale du locataire, le titre Ier bis de la loi s'applique (art. 25-3) : bail écrit conforme au contrat type du décret n° 2015-587 du 29 mai 2015, durée d'un an reconductible tacitement, ou neuf mois sans reconduction si le locataire est étudiant (art. 25-7). Le bailleur reste chez lui, mais il ne peut ni déroger au préavis de trois mois qui lui est imposé pour reprendre la chambre, ni la louer sans écrit. Seule une mise à disposition sans loyer relève du prêt à usage.

Décrire précisément ce qui est loué et ce qui est partagé

C'est la clause la plus importante et la plus souvent oubliée. Le bail désigne la chambre (surface habitable, étage, fenêtre) à titre privatif, puis liste les pièces en usage partagé avec le bailleur : cuisine, salle de bains, toilettes, séjour éventuel, et les équipements accessibles (lave-linge, connexion internet). Précisez si la chambre ferme à clé et si le locataire dispose d'une boîte aux lettres ou d'un badge. La chambre doit respecter les normes de décence du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 : au moins 9 m² de surface habitable et 2,20 m de hauteur sous plafond, ou un volume habitable de 20 m³, une ouverture sur l'extérieur et un chauffage. Le mobilier obligatoire du décret n° 2015-981 doit être présent, la cuisine partagée pouvant fournir plaques, réfrigérateur et vaisselle.

Loyer, charges et dépôt de garantie

Le loyer est libre, sauf en zone tendue et dans les communes qui appliquent l'encadrement des loyers. Les charges sont le plus souvent fixées au forfait (art. 25-10), ce qui évite une régularisation impossible à calculer sur une seule pièce. Le dépôt de garantie ne peut dépasser deux mois de loyer hors charges (art. 25-6). Le bailleur qui loue une partie de sa résidence principale à un locataire qui y établit sa propre résidence principale bénéficie, sous conditions, d'une exonération d'impôt sur le revenu si le loyer reste raisonnable (Code général des impôts, art. 35 bis), le plafond par mètre carré étant publié chaque année ; vérifiez le montant en vigueur à la date de signature.

Vie commune et respect de la vie privée

Le bailleur ne peut pas entrer dans la chambre sans l'accord du locataire ni lui imposer des horaires de sortie ou interdire les visites : la clause qui interdit d'héberger un tiers est réputée non écrite (art. 4). Des règles de vie raisonnables sur les parties partagées (créneaux de cuisine, entretien, bruit après 22 heures) peuvent figurer dans une annexe, à condition de ne pas porter atteinte à la jouissance paisible garantie par l'article 6. Le locataire doit souscrire une assurance habitation (art. 7 g), limitée à sa chambre et à sa responsabilité civile.

Fin du bail et départ

Le locataire peut partir à tout moment avec un mois de préavis (art. 25-8). Le bailleur, lui, ne donne congé que pour l'échéance annuelle, trois mois avant, et pour reprendre la pièce, la vendre ou un motif légitime et sérieux. L'état des lieux d'entrée et de sortie porte sur la chambre et, pour mémoire, sur l'état des équipements partagés (art. 3-2). Le dépôt est restitué dans le mois suivant la remise des clés si l'état des lieux est conforme, dans les deux mois sinon (art. 22).