Contrat de prêt à usage d'un logement : modèle à remplir en ligne

Commodat ou bail : la contrepartie fait la différence

Le prêt à usage est par essence gratuit (Code civil, art. 1876). Si l'occupant verse une somme en contrepartie de la jouissance, même modeste et même appelée « participation », le contrat risque d'être requalifié en bail d'habitation soumis à la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, avec durée minimale, droit au maintien dans les lieux, encadrement du congé et plafonnement du dépôt de garantie. Le commodat convient donc à l'hébergement d'un enfant étudiant, d'un parent âgé, d'un ami en transition ou d'un salarié, à condition que l'occupant ne paie que les dépenses de sa propre consommation. L'écrit est indispensable : sans contrat, l'occupant pourra soutenir qu'il est locataire ou qu'un droit d'occupation viager lui a été promis, et le propriétaire devra prouver la précarité de l'occupation.

Ce que le contrat fixe

• Désignation du logement, surface, meubles éventuels, dépendances, avec un état des lieux contradictoire annexé.
• Usage : habitation personnelle de l'occupant et des personnes nommées, à l'exclusion de toute activité professionnelle, sous-location ou hébergement durable de tiers (art. 1880).
• Durée : date fixe, durée de l'usage (le temps des études, d'une mission, de travaux chez l'occupant) ou durée indéterminée avec préavis.
• Charges : eau, électricité, gaz, internet, taxe sur les ordures ménagères, assurance habitation à la charge de l'occupant ; impôts fonciers et grosses réparations (art. 606) à la charge du propriétaire.
• Entretien : l'occupant assure l'entretien courant et signale sans délai les désordres ; il ne peut faire de travaux sans accord écrit.

La durée et la fin du prêt : le point de friction

Lorsque la durée est fixée ou que l'usage est déterminé, le prêteur ne peut pas reprendre le logement avant l'échéance (art. 1888), sauf besoin pressant et imprévu apprécié par le juge (art. 1889). Lorsque aucun terme n'est prévu et que l'usage n'a pas de fin prévisible, le prêteur peut mettre fin au prêt à tout moment en respectant un délai de préavis raisonnable (Cour de cassation, 1re chambre civile, 3 février 2004). Mieux vaut donc écrire ce préavis, un à trois mois en pratique, pour éviter un débat sur son caractère raisonnable. À l'expiration, l'occupant qui se maintient devient occupant sans droit ni titre ; le propriétaire doit obtenir une décision d'expulsion devant le juge des contentieux de la protection, la trêve hivernale s'appliquant (Code des procédures civiles d'exécution, art. L. 412-6).

Fiscalité et aides

Le propriétaire ne perçoit aucun revenu et n'a rien à déclarer ; il ne peut pas non plus déduire les charges du logement prêté, le bien n'étant pas loué. Le logement reste soumis à la taxe d'habitation sur les résidences secondaires lorsque celle-ci est due, en principe au nom de l'occupant au 1er janvier. L'occupant, qui ne paie pas de loyer, ne peut prétendre à aucune aide personnelle au logement. Enfin, l'hébergement d'un enfant sans loyer n'est pas une donation taxable, pourvu que l'usage reste précaire.

Assurance, responsabilité et sinistres

L'occupant souscrit une assurance couvrant sa responsabilité locative et ses biens, car l'assurance du propriétaire non occupant ne protège pas le mobilier de l'occupant et peut exclure les dommages causés par un tiers hébergé. Le contrat précise qui déclare les sinistres et comment la franchise est répartie. L'occupant répond des dégradations survenues par sa faute (art. 1880 et 1884), mais pas des conséquences d'un vice de l'immeuble, dont le prêteur doit l'avertir (art. 1891). À la restitution, l'état des lieux de sortie permet de chiffrer les éventuelles remises en état ; le prêt à usage ne prévoit pas de dépôt de garantie, mais rien n'interdit d'en convenir, à condition qu'il ne devienne pas une contrepartie déguisée.