Avenant au bail pour une baisse de loyer : modèle à remplir en ligne

Une modification qui suppose l'accord des deux parties

Le loyer fixé au bail ne peut être modifié que par le consentement mutuel des parties (Code civil, art. 1193). Le locataire ne peut pas imposer une baisse, et le bailleur qui l'accorde oralement s'expose à un litige sur sa durée. L'avenant écrit règle la question. Une baisse peut répondre à des motifs variés : difficultés passagères du locataire, travaux qui privent d'une partie du logement, loyer devenu supérieur au marché, ou volonté de garder un bon locataire plutôt que de subir une vacance.

Temporaire ou définitive : le choix qui change tout

• Baisse temporaire : indiquez le montant réduit, la date de début, la date de fin et le retour automatique au loyer initial, révisé le cas échéant comme si aucune remise n'avait été consentie. Sans cette précision, le locataire pourra soutenir que la baisse est acquise.
• Baisse définitive : le nouveau loyer remplace l'ancien. Il sert de base à la révision annuelle, qui reste plafonnée par la variation de l'IRL du trimestre de référence prévu au bail (art. 17-1). Le trimestre de référence ne change pas.
• Charges : précisez si la baisse porte sur le loyer seul ou aussi sur la provision ; une provision réduite sans raison prépare une régularisation lourde.

Zone tendue et relocation : le piège

Dans les communes situées en zone tendue, le loyer d'un nouveau locataire ne peut en principe pas dépasser le dernier loyer appliqué au précédent, sauf exceptions limitées comme des travaux importants ou un loyer manifestement sous-évalué (art. 18 et décret annuel d'encadrement). Une baisse définitive abaisse donc le plafond de la relocation suivante. Pour une aide ponctuelle, préférez une remise temporaire clairement datée, distincte du loyer contractuel ; sa neutralité n'est toutefois pas garantie si le bail prend fin pendant la remise. Dans les villes qui appliquent l'encadrement des loyers, vérifiez aussi que le loyer d'origine ne dépassait pas le loyer de référence majoré : le locataire pourrait alors agir en diminution, et l'avenant ne doit pas servir à couvrir un loyer irrégulier.

Baisses liées aux travaux ou à la performance énergétique

Lorsque des réparations urgentes à la charge du bailleur durent plus de vingt et un jours, le loyer est diminué à proportion du temps et de la partie du logement dont le locataire a été privé (Code civil, art. 1724). L'avenant peut chiffrer cette réduction à l'amiable. De même, un logement qui ne respecte pas le niveau de performance énergétique minimal du décret décence peut conduire le juge à réduire le loyer jusqu'à la réalisation des travaux (art. 20-1). Une baisse négociée évite alors la procédure. Exemple : pendant un ravalement de quatre mois qui condamne le balcon et une fenêtre, le loyer de 900 € est ramené à 820 €, puis revient à 900 € le premier jour du mois suivant la réception du chantier.

Les démarches qui suivent

Le locataire déclare le nouveau loyer à sa caisse d'allocations familiales, car l'aide au logement en dépend. Le bailleur déclare les loyers effectivement perçus au titre de ses revenus fonciers. La caution n'a pas à consentir à une baisse, qui allège son engagement, mais il est utile de l'en informer. Les quittances suivantes mentionnent le nouveau montant.