Congé pour vente du bailleur : modèle à remplir en ligne

Quand et comment notifier le congé pour vente

Le congé pour vendre ne peut être donné que pour le terme du bail : il doit parvenir au locataire six mois au moins avant la date d'échéance d'un bail vide (art. 15-I), trois mois en meublé (art. 25-8). Le délai court à compter de la réception de la lettre recommandée, de la signification par commissaire de justice ou de la remise en main propre contre émargement ; un congé reçu trop tard est reporté à l'échéance suivante. Si le logement a été acheté occupé, le congé pour vente ne peut prendre effet qu'au terme du premier renouvellement du bail en cours (art. 15-I). Le congé est adressé à chaque cotitulaire du bail et, s'il s'agit d'époux ou de partenaires de PACS, à chacun d'eux séparément (art. 9-1).

Le congé vaut offre de vente : le droit de préemption du locataire

En location vide, le congé pour vendre indique le prix et les conditions de la vente projetée, et vaut offre au profit du locataire pendant les deux premiers mois du préavis (art. 15-II). Le locataire qui accepte dispose de deux mois pour réaliser l'acte, portés à quatre mois s'il recourt à un prêt. Sans réponse dans ce délai, l'offre est caduque et le locataire quitte les lieux à l'échéance. Si le bailleur vend ensuite à des conditions ou à un prix plus avantageux pour l'acquéreur, le notaire doit notifier ces nouvelles conditions au locataire, qui bénéficie d'un nouveau délai d'un mois. Le congé doit reproduire, à peine de nullité, les cinq premiers alinéas de l'article 15-II. Ce droit de préemption n'existe pas en meublé.

Mentions et pièces à joindre

• Motif : la décision de vendre, avec la désignation du bien vendu (logement, annexes, parking) et le prix hors frais.
• Conditions de la vente : vente libre ou non, modalités de paiement, éventuelle condition suspensive.
• Notice d'information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours du locataire, fixée par l'arrêté du 13 décembre 2017, jointe obligatoirement (art. 15-I).
• Reproduction de l'article 15-II et, utilement, rappel de la date d'échéance du bail et de la possibilité pour le locataire de partir avant la fin du préavis.

Locataires protégés et sanctions

Le bailleur ne peut pas donner congé à un locataire âgé de plus de 65 ans à la date d'échéance dont les ressources sont inférieures au plafond réglementaire, sauf à lui proposer un relogement adapté à proximité, ou s'il est lui-même âgé de plus de 65 ans ou dispose de ressources modestes (art. 15-III ; plafonds en vigueur à la date du congé). Le congé frauduleux, c'est-à-dire donné sans réelle intention de vendre ou à un prix dissuasif pour écarter le locataire, expose le bailleur à des dommages et intérêts et à une amende administrative pouvant atteindre 6 000 € pour une personne physique et 30 000 € pour une personne morale (art. 15-IV). Un prix manifestement surévalué par rapport au marché est un indice de fraude.

Pendant et après le préavis

Le locataire peut quitter le logement à tout moment pendant le préavis sans respecter de délai ; il ne doit alors le loyer et les charges que pour la période d'occupation réelle (art. 15-I). Les visites pour la vente ne peuvent être imposées les dimanches et jours fériés ni plus de deux heures par jour ouvrable (art. 4 a). À l'échéance, l'état des lieux de sortie et la restitution du dépôt de garantie suivent les règles de l'article 22. Si le bail porte sur un immeuble vendu par lots après division, le locataire bénéficie en outre du droit de préemption de la loi du 31 décembre 1975 (art. 10), qui s'exerce avant toute vente, indépendamment du congé.