Congé pour motif légitime et sérieux : modèle à remplir en ligne

Ce que recouvre le motif légitime et sérieux

À côté de la reprise et de la vente, l'article 15 I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 permet au bailleur de ne pas renouveler le bail pour un motif légitime et sérieux, « notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant ». La liste n'est pas fermée. Les juges admettent en pratique les retards de paiement répétés, même régularisés ensuite, les troubles de voisinage persistants, une sous-location interdite, un défaut d'assurance, des dégradations ou des travaux réalisés sans accord. Un motif tenant au bailleur peut aussi convenir, comme des travaux lourds de réhabilitation ou de démolition incompatibles avec l'occupation, à condition d'être réel et documenté.

Calendrier et forme du congé

• Échéance : le congé ne vaut que pour la fin du bail. Il ne permet pas de rompre le bail en cours ; pour cela, il faut la clause résolutoire ou une résiliation judiciaire.
• Délai : six mois au moins avant l'échéance en location vide (art. 15 I), trois mois en meublé (art. 25-8). Le délai court à compter de la réception de la lettre ou de la signification.
• Mode d'envoi : lettre recommandée avec avis de réception, acte de commissaire de justice ou remise en main propre contre récépissé. Dans un dossier conflictuel, l'acte de commissaire de justice évite la lettre non retirée.

Contrairement au congé pour vente ou pour reprise, ce congé n'est pas limité par les règles propres au logement acheté occupé : il peut être délivré dès la première échéance suivant l'acquisition.

Rédiger les faits avec précision

Le congé doit indiquer le motif allégué (art. 15 I). Une formule générale comme « comportement inadapté » expose à la nullité. Décrivez des faits datés : les mois payés en retard avec les dates de règlement, les plaintes des voisins, les courriers de mise en demeure restés sans effet. Le juge apprécie le motif à la date de délivrance du congé : des manquements anciens, tolérés pendant des années puis cessés, convainquent rarement. Exemple : onze loyers sur douze réglés avec trois à six semaines de retard malgré deux lettres recommandées constituent un motif fréquemment retenu.

Les preuves à réunir avant d'envoyer

En cas de contestation, la charge de la preuve pèse sur le bailleur. Rassemblez les relevés de compte ou l'historique des quittances, les courriers et mises en demeure, les témoignages écrits datés et signés, les mains courantes ou procès-verbaux, les échanges avec le syndic. Pour des travaux, joignez devis, rapport technique ou permis. Ces pièces ne sont pas obligatoirement annexées au congé, mais elles doivent exister avant son envoi.

Locataire protégé et contestation

La protection des locataires de plus de 65 ans aux ressources modestes (art. 15 III) s'applique à ce congé comme aux autres, quel que soit le motif : sauf exception tenant à l'âge ou aux ressources du bailleur, celui-ci doit proposer un relogement adapté. Elle ne joue pas, en revanche, en cas de résiliation judiciaire du bail pour manquement du locataire. Si le locataire reste dans les lieux après l'échéance, il devient occupant sans droit ni titre, mais seule une décision du juge des contentieux de la protection permet d'obtenir l'expulsion. Le juge contrôle alors le caractère réel et sérieux du motif.