Congé pour reprise du logement : modèle à remplir en ligne

Qui peut bénéficier de la reprise

La liste de l'article 15-I est limitative : le bailleur lui-même, son conjoint, son partenaire de PACS enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à cette même date, ses ascendants, ses descendants, ou ceux de son conjoint, partenaire ou concubin. Le logement doit être repris pour servir d'habitation au bénéficiaire, à titre de résidence principale selon l'interprétation dominante ; une reprise pour en faire un pied-à-terre ou un local professionnel est irrégulière. Une personne morale ne peut pas reprendre pour habiter, à l'exception d'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré, au profit de l'un de ses associés (art. 13).

Les mentions obligatoires du congé

• Le motif : la reprise, avec les nom et adresse du bénéficiaire et la nature du lien qui l'unit au bailleur (art. 15-I).
• La justification du caractère réel et sérieux de la reprise, exigée depuis la loi ALUR : par exemple, le bénéficiaire quitte un logement trop petit, revient dans la région pour un emploi, ou le bailleur prend sa retraite et s'installe dans l'appartement. Un congé qui se borne à affirmer la reprise sans l'expliquer est contestable.
• La notice d'information sur les obligations du bailleur et les voies de recours du locataire (arrêté du 13 décembre 2017), jointe à peine de nullité.
• La date d'effet, qui ne peut être que l'échéance du bail, et la forme de notification : lettre recommandée avec avis de réception, acte de commissaire de justice ou remise en main propre contre récépissé.

Délais : six mois, trois mois, et le cas de l'achat récent

Le congé doit être reçu par le locataire six mois au moins avant la fin d'un bail vide, trois mois avant la fin d'un bail meublé (art. 25-8). Le délai se compte à partir de la réception effective, non de l'envoi : prévoyez une marge pour un recommandé non retiré, ou faites signifier par commissaire de justice. Lorsque le bailleur a acheté le logement occupé, le congé pour reprise ne peut prendre effet qu'au terme du bail en cours ou, si ce terme survient moins de deux ans après l'acquisition, à l'expiration d'un délai de deux ans (art. 15-I). Le congé est délivré séparément à chaque cotitulaire, et à chacun des époux ou partenaires de PACS (art. 9-1).

Locataires protégés par l'âge et les ressources

Le congé est interdit à l'égard d'un locataire âgé de plus de 65 ans à l'échéance dont les ressources sont inférieures au plafond fixé par arrêté, sauf si le bailleur lui propose un relogement correspondant à ses besoins et à ses possibilités dans un périmètre proche (art. 15-III). Cette protection tombe si le bailleur a lui-même plus de 65 ans ou des ressources inférieures au plafond. Le montant des plafonds est celui en vigueur à la date du congé. Un congé notifié sans offre de relogement à un locataire protégé est nul.

Après le congé : obligations et sanctions

Pendant le préavis, le locataire peut partir à tout moment et ne doit le loyer que pour la durée d'occupation effective (art. 15-I). À l'échéance, l'état des lieux de sortie est dressé et le dépôt de garantie restitué dans les délais de l'article 22. Le bénéficiaire doit ensuite occuper réellement le logement ; une remise en location rapide, une vente ou un logement laissé vide révèlent une reprise fictive. Le locataire évincé peut alors demander des dommages et intérêts, et le bailleur encourt l'amende administrative de l'article 15-IV, jusqu'à 6 000 € pour une personne physique et 30 000 € pour une personne morale. Conservez les preuves de l'occupation du bénéficiaire pendant plusieurs années.