Bail commercial pour un restaurant : modèle à remplir en ligne

Rédiger la clause de destination

Le preneur ne peut exercer que l'activité prévue au bail. Une destination « restauration traditionnelle » n'autorise pas automatiquement la vente à emporter, la livraison, le bar à cocktails ou la musique amplifiée. Listez toutes les activités envisagées : restauration sur place, à emporter, livraison, vente de boissons alcoolisées, traiteur, petite épicerie fine. Ajouter plus tard une activité connexe ou complémentaire suppose une déspécialisation partielle, avec information du bailleur et possible hausse de loyer à la révision triennale suivante (art. L.145-47). Changer d'activité suppose une déspécialisation plénière, soumise à l'accord du bailleur ou du juge (art. L.145-48).

Vérifications avant signature

• Copropriété : le règlement peut interdire les commerces bruyants ou odorants, ou la cuisson. Il s'impose au preneur ; demandez-en un extrait et indiquez au bail que l'immeuble est en copropriété.
• Extraction : un conduit d'évacuation des fumées débouchant en toiture est souvent indispensable pour une cuisine avec cuisson. Son installation peut exiger une autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires et une déclaration préalable d'urbanisme.
• Urbanisme : la restauration est une sous-destination distincte du commerce de détail dans les plans locaux d'urbanisme ; certains secteurs la limitent.
• Établissement recevant du public : le local doit respecter les règles de sécurité incendie et d'accessibilité. Demandez au bailleur le classement du local et les derniers rapports de contrôle.

Travaux : qui paie quoi

Les grosses réparations de l'article 606 du Code civil, ainsi que les travaux pour remédier à la vétusté ou mettre le local aux normes lorsqu'ils relèvent de ces grosses réparations, restent à la charge du bailleur (art. R.145-35 du Code de commerce). Les aménagements propres à la restauration (cuisine, chambre froide, hotte, bac à graisse) sont en principe financés par le preneur. Décrivez-les dans le bail et choisissez leur sort en fin de bail : accession au bailleur sans indemnité ou remise en état. Un restaurant investit lourdement : une clause de remise en état peut coûter cher au départ. Le bail doit aussi comporter l'état récapitulatif des travaux réalisés et prévus (art. L.145-40-2).

Licence et autorisations

La licence de débit de boissons est une autorisation administrative liée à l'exploitation : petite licence restaurant ou licence restaurant pour servir de l'alcool à l'occasion des repas, licence IV pour un bar. L'exploitant doit suivre la formation au permis d'exploitation (Code de la santé publique, art. L.3332-1-1). La licence appartient au fonds, pas au bailleur. La terrasse sur le trottoir relève d'une autorisation d'occupation du domaine public délivrée par la mairie, précaire et payante : elle n'est pas garantie par le bail.

Nuisances, odeurs et assurance

Le preneur répond des troubles causés aux voisins : odeurs, bruit des moteurs de climatisation ou d'extraction, livraisons matinales, clientèle en soirée. Les bruits d'activité sont réglementés par le Code de la santé publique (art. R.1336-5 et suivants). Le bail peut imposer l'entretien régulier de la hotte et des conduits, avec justificatif annuel, et une assurance couvrant le risque incendie lié aux cuisines. Une clause de non-concurrence du bailleur protège le preneur contre l'installation d'un autre restaurant dans le même immeuble ; le modèle la pré-coche, avec la clause résolutoire et la clause de cession.