Bail commercial « tous commerces » : modèle à remplir en ligne

Ce que permet la clause « tous commerces »

Dans un bail commercial ordinaire, le preneur est enfermé dans la destination prévue. Ajouter une activité connexe impose d'en informer le bailleur (art. L.145-47) ; changer d'activité impose son accord ou une décision du juge (art. L.145-48). Avec une destination « tous commerces », le preneur passe de la vente de vêtements à une boutique de téléphonie ou à un salon de thé sans formalité ni indemnité, ce qui facilite aussi la cession du fonds ou du droit au bail à un repreneur exerçant une autre activité. Le modèle pré-coche cette option : la clause de destination indique que le local peut être affecté à tout commerce, sous les seules réserves écrites au bail.

Les exclusions habituelles

« Tous commerces » ne veut pas dire « toutes activités ». La clause vise en principe les activités commerciales, pas forcément les activités libérales, l'habitation ou l'enseignement. Le bailleur exclut souvent, par écrit :

• les activités bruyantes, odorantes ou dangereuses (restauration avec cuisson, discothèque, stockage de produits inflammables) ;
• les activités déjà exercées par un autre locataire bénéficiant d'une exclusivité dans l'immeuble ou le centre commercial ;
• les activités interdites par le règlement de copropriété ou par le plan local d'urbanisme.

Ces exclusions doivent être précises : une interdiction vague (« toute activité gênante ») est source de contentieux. Le preneur reste tenu par les autorisations administratives propres à chaque activité, que le bail ne remplace pas.

L'effet sur le loyer

La destination du local fait partie des éléments de la valeur locative (art. L.145-33 et R.145-5 du Code de commerce). Plus elle est large, plus le local vaut cher, car il intéresse davantage d'exploitants. Le bailleur peut donc légitimement demander un loyer supérieur à celui d'un bail à destination étroite. À la révision triennale et au renouvellement, le loyer reste en principe plafonné à la variation de l'indice (art. L.145-38 et L.145-34). Mais si le plafond tombe, par exemple après une tacite prolongation portant le bail au-delà de douze ans, l'expert retiendra la valeur locative d'un local « tous commerces », plus élevée.

Pour qui est-elle intéressante ?

Côté preneur : le créateur qui teste un concept, l'enseigne susceptible de pivoter, ou l'investisseur qui achète un droit au bail pour le revendre. Côté bailleur : un loyer plus élevé et un local plus facile à relouer en cas de cession, mais une moindre maîtrise de la composition commerciale de l'immeuble. Un bailleur qui gère une galerie marchande, où l'équilibre des enseignes compte, préférera une destination précise.

Points à rédiger avec soin

• Clause de cession : le preneur peut toujours céder son bail avec son fonds de commerce (art. L.145-16) ; la clause « tous commerces » rend plus intéressante la cession du droit au bail seul, que le bailleur peut encadrer (agrément, garantie du cédant limitée à trois ans par l'art. L.145-16-2).
• Exclusivité du bailleur : rarement compatible avec une destination large ; le modèle ne la coche pas.
• Assurance : prévoyez que le preneur informe le bailleur et l'assureur de tout changement d'activité, qui peut modifier le risque.