Contrat d'apporteur d'affaires immobilier : modèle à remplir en ligne

Pourquoi l'immobilier est un cas à part

Toute personne qui, de manière habituelle, prête son concours, même à titre accessoire, à des opérations portant sur les biens d'autrui (achat, vente, location, recherche de locataire) relève de la loi Hoguet et doit détenir une carte professionnelle délivrée par la chambre de commerce (loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, art. 1 et 3). Exercer sans carte est un délit (art. 14) et prive l'intermédiaire de tout droit à rémunération. Le contrat d'apporteur d'affaires n'est donc licite que s'il cantonne l'apporteur à une mise en relation occasionnelle : transmettre un nom, un projet et un contact à l'entreprise, qui conduit ensuite seule la négociation.

Ce que l'apporteur peut et ne peut pas faire

• Peut : communiquer les coordonnées d'un propriétaire qui envisage de vendre, d'un investisseur, d'un locataire potentiel ; recommander l'agence ou le promoteur ; organiser une première prise de contact.
• Ne peut pas : faire visiter, présenter le bien, discuter du prix, recueillir une offre, faire signer un mandat ou un compromis, recevoir des fonds. Chacune de ces tâches constitue une entremise réservée aux titulaires de la carte ou à leurs collaborateurs habilités (art. 4).
• Ne peut pas devenir habituel : une activité régulière d'apport, même limitée à la présentation, fait basculer l'apporteur dans le champ de la loi. Le contrat doit rester ponctuel ou prévoir un volume limité d'affaires.

Commission : fait générateur et assiette

L'article 6 de la loi Hoguet interdit à l'agent immobilier de percevoir une rémunération avant que l'opération ait été effectivement conclue et constatée dans un acte écrit. La commission de l'apporteur suit la même logique : elle est due à l'encaissement des honoraires par l'agence, généralement le jour de l'acte authentique, jamais au stade de la promesse ou du compromis, qui peuvent ne pas aboutir (rétractation de dix jours de l'acquéreur non professionnel, art. L.271-1 du Code de la construction et de l'habitation, condition suspensive de prêt). L'assiette la plus sûre est un pourcentage des honoraires hors taxes effectivement perçus par l'entreprise, et non du prix de vente du bien. Le modèle permet d'exclure les clients déjà connus et de limiter la commission à la première affaire apportée.

Statut et fiscalité de l'apporteur

Un particulier peut percevoir une commission occasionnelle, imposable dans la catégorie des bénéfices non commerciaux ; s'il en fait une activité répétée, il doit s'immatriculer, facturer et, surtout, respecter la loi Hoguet. Un salarié de l'agence ne peut pas cumuler son contrat de travail avec un contrat d'apport pour les mêmes opérations. L'agent commercial immobilier relève d'un autre statut, avec attestation de collaborateur délivrée par le titulaire de la carte.

Exclusivité, durée et fin du contrat

Le contrat est le plus souvent à durée indéterminée, sans exclusivité ni objectif, résiliable avec un court préavis. Prévoyez le sort des affaires présentées avant la résiliation mais conclues après : la clause de commissions post-contrat évite les contestations sur une vente signée plusieurs mois après l'apport. Une clause de non-concurrence n'a guère de sens pour un simple apporteur ; une clause de confidentialité sur les biens et contacts transmis est en revanche utile.

Erreurs fréquentes

• Qualifier d'« apporteur » une personne qui prospecte, visite et négocie : le contrat est requalifié en entremise illicite et la commission est perdue.
• Asseoir la commission sur le prix de vente plutôt que sur les honoraires encaissés.
• Payer une commission à la signature du compromis, puis ne pas pouvoir la récupérer si la vente échoue.
• Facturer la commission d'apport au client final : elle reste à la charge de l'agence.